Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы » Ответить

Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы

NPB: Тема уже излишне перегружена. Предлагаю продолжать обсуждение здесь. На повестке дня метод анализа иерархии, а также другие методы согласования результатов оценки. Kikinda Как обещал, высылаю адреса сайтов, где есть публикации об использовании МАИ в оценочных задачах. С. Сивец "О проблеме согласования результатов оценки" А.Н.Фоменко "Вариант практического применения МАИ при согласовании результатов расчета в процессе оценки", О.А. Ахметов, М.Б. Мжельский "МАИ как составная часть методологии проведения оценки недвижимости" На веру, чур, ничего не принимать, вопросы, критика - впереди. Кроме того, весьма полезно зайти на вот этот сайт (ясно и достаточно коротко обрисованы некоторые проблемы работы с экспертными мнениями) -www.gorsky.ru Кикинда, помогите, пожалуйста, случайно сообщение выпало как новая тема. Я не хотел....

Ответов - 68, стр: 1 2 3 4 All

Андрей Т: Кикинде Вот как раз в начислении износов и разница большая. В ЗП - ты их рассчитываешь искусственно по видам, а в СП они рыночные, готовые. Игорь г.Львов Но в сравнительном подходе легче учесть все факторы влияющие на рыночную стоимость, хотя имея кореляционные зависимости можно с достаточной достоверностью реализовать и затратный подход. Можно конечно. Тем более если есть и ЗП и СП, то невольно смотришь в сторону СП и подгоняешь ЗП.

Иван Б.: Андрей Т Полностью согласен, если есть развитый вторичный рынок то мы вообще не заморачиваемся с затратником и тем более с доходником (оценку делаем для частных заказчиков, боже упаси нас от ГУПов с их тремя подходами и т.п. ). И заказчики шутят: "лучше плохенький сравнительный, чем затратник с математическими изысками", т.е. оценка затратником без анализа вторичного рынка не пройдет.

Андрей Т: Иван Б Согласен конечно. Но мне кажется Кикинда немного путается в принципиальных отличиях ЗП и СП в части износов. Именно на мой взгляд основная разница между этими подходами не в том, что мы берем цену предложений на новый или б/у срынка, а в том, что в одном случае, если ЗП мы вынуждены износ рассчитывать со всеми вытекающими, посмотри сколько копий сломано и сколько раз Волк меня гонял, а в СП износ уже определен рынком и нам нет дела сколько видов их там внутри накопленного сидит.


Иван Б.: Андрей Т На мой взгляд все это ломание копий и путаница в терминологии происходит из-за разных заказчиков и соответственно требований к отчету: - Если ГУП, ФАУФИ - то будь добр высоси из пальца три подхода и подгони под сравнительный. И пошла битва за то кто красивее да принципиальнее выскажется; - Если заказчик здравомыслящий капиталист - то все с оформлением намного проще никаких заморочек по соблюдению каких-либо стандартов, все по сути - зато повышенные требования к обоснованности цифр и анализу рынка и конкретности и актуальности ссылок на источник информации.

Андрей Т: Это точно. Но приходиться учитывать все это и подстраиваться

Игорь г. Львов: Андрей Т пишет в СП износ уже определен рынком и нам нет дела сколько видов их там внутри накопленного сидит. Все бы было прекрастно, если бы аналоги были в одном состоянии и с одного года. А так в игру вступают элементы затратного. Никуда от этого не деться. Вот как раз в начислении износов и разница большая. В ЗП - ты их рассчитываешь искусственно по видам, а в СП они рыночные, готовые. А если износ не по видам тогда как? Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит.

Никитин С: Игорь г. Львов пишет: А если износ не по видам тогда как? Да тут уж без ОСС, как без рук , опять за сало... Игорь г. Львов пишет: Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит. Не будем впадать в крайности, умышленные действия караются . Речь-то не о заворачивании, а о нахождении пути... ведущем в светлое будущее. Вопрос с чем сравнивать износ в СП у аналогов, а только с износом объекта оценки из ЗП. Иного пути нет, поэтому именно определенение износа в ЗП, влияет на окончательное значение по РС, в какую сторону, это зависит от опыта и знаний конкретного спеца или соответствия аналитических моделей реальному оцениваемому объекту.

Иван Б.: цитата: Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит. "Завернуть" можно все что угодно (можно и просто сразу деньги отнять ), мы боремся за чистоту эксперимента. Никитин СА Вопрос с чем сравнивать износ в СП у аналогов, а только с износом объекта оценки из ЗП. Иного пути нет, поэтому именно определенение износа в ЗП, влияет на окончательное Перед введением корректировок в СП стоит подумать а так-ли в реальности происходит формирование цены на вторичном рынке, возможно эти кроректировки излишни и на рынке эти факторы (на которые корректируется) малозначимы. А то и будет получаться что неправильно (некорректно) определенный износ в ЗП тянет за собой "под откос и вбок" сравнительный подход.

Никитин С: Иван Б. пишет: А то и будет получаться что неправильно (некорректно) определенный износ в ЗП тянет за собой "под откос и вбок" сравнительный подход. Так и я, о том же

NPB: Хочу подначить коллег - а где же МАИ? Вытащили вопрос в отдельную ветку, прошло три месяца - ни одного слова (брюзжание Игоря в расчет не беру - аналогично можно высказаться в отьношеннии любого метода), кроме ссылки коллеги с дружественного форума на литературу (спасибо, кстати). Мне интересно мнение коллег, работающих на площадке, где методы сравнительного подхода парят над остальными. Я лично формулирую для себя проблему СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА так: достаточно рыночной информации для построения корректной регерессионной модели - строим модель, недостаточно - экспертная оценка. Во втором случае (экспертная оценка) - какой МЕТОД считаем корректным (обоснованным, защищаемым и т.п. и т.д)? Из известных - под рукой МАИ. Что имеем сказать (кроме обвинений в том, что можно любой результат обосновать) об области применения, собственно о процедуре, о востребованности в конце концов? Или констатируем, что НЕ ЗНАЕМ его, руки не дошли, не хотим знать - подставте ответ сами. Может быть знаем другие? Может не стоят эти вопросы выеденного яйца? Что скажете?

Никитин С: NPB пишет: Из известных - под рукой МАИ. МАИ - "Математическое Аформление Искпертного" (субъективного) мнения оценщика, остальное это ломание копий острословия. МАИ логичней использовать при использовании 3 подходов, при использовании 2-х достаточно просто произвести взвешивание результата по ряду параметров: 1. Применимость подхода к оценке данного объекта 2. Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ 3. Способность подхода отразить действительные намерения типичного покупателя и продавца, прочие реалии спроса/предложения 4. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) 5. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта

NPB: NPB пишет не так кратко, а именно: "Во втором случае (экспертная оценка) - какой МЕТОД считаем корректным (обоснованным, защищаемым и т.п. и т.д)? Из известных - под рукой МАИ." Мой интерес - именно в таком аспекте, а не при согласовании результатов подходов. Спрошу по другому - как КОРРЕКТНО поступать в случае оценки СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом достаточно редкого оборудования (есть несколько - 1-2-3 аналога, требуются корректировеи, "среднее" не катит))? Ответ - "отказаться от подхода" - не принимается. Все заданные ранее вопросы остаются.

Yri G: NPV Начитавшись достаточно давно про применение МАИ для расчета сравнительным офисных помещений (была такая публикация), стал применять его в собственной интерпретации именно для нестандартного заказного оборудования в сравнении с имеющимися аналогами (главное выбрать и обосновать критерии сравнения-согласования), и даже доходил до применения МАИ при сравнительном подходе продаж имуществвенных комплексов. Но как-то достаточно быстро все это закончилось по банальной причине - никто этих изысков толком не оценил и не отметил (заказчику наплевать. потенциальному проверяющему - чем проще тем лучше), а головной боли много, в общем решил, что жить надо проще. Но соглашусь с Вами, метод обосновано применим, спасибо, что напомнили.

NPB: Yri G Так может обобщить этот опыт в публикации (хоть электронной, хоть бумажной) и обсудить проблемы применения, преимущества etc?

Игорь г. Львов: Или на крайний случай обсудить Ваш опыт в материальном виде в каб. № 5

Никитин С: Yri G пишет: Начитавшись достаточно давно про применение МАИ для расчета сравнительным офисных помещений (была такая публикация) Это был вроде квалиметрический анализ. Квалиметрия (от лат. qualis - какой по качеству и... метрия), научная область, объединяющая методы количественной оценки качества продукции. Сам применял для недвижимости, однако пришлось отказаться, т.к. не находило понимания у проверяющих. Главное дать адекватные шкалы по факторам и соответствующие веса по фажности факторов. В сочитании с МАИ для распределения весов по факторам сравнения приводило в вменяемым результатам.

Игорь г. Львов: Никитин С В сочитании с МАИ для распределения весов по факторам сравнения приводило в вменяемым результатам. Профессионализм и исскуство оценщика состоит в том чтобы любой результат привести до стадии вменяемости с МАИ или без него.

Дмитрий: МАИ хороший метод. Немного шаманства с цифрой и получается нужные веса. И красиво. Несколько страниц таблиц - заказчик балдеет от такой красоты и умности оценщика. И отчет тольще - денег меньше жалко. А на самом деле - тот же экспертный подход. А вот еще один метод. Просто и со вкусом. Называется метод Наигли (кажется так, трудно с буржуйчкими фамилиями))

Дмитрий: Не получилось прикрепить файл. Но ничего. метод не большой так вставлю. Используемые при оценке подходы характеризуются разными особенностями, которые оп-ределяют точность результата, полученного каждым из них, и по-разному влияют на формирова-ние рыночной стоимости. Для определения итоговой стоимости результаты оценки корректируются по методу интер-поляций. Для расчета отклонения устанавливаются определяющий и поправочный результаты. В зависимости от степени отклонения определяющего результата от поправочного (по дан-ным издания «Оценка недвижимости». Крафт, Волков, Фелкнер, Шифнер. Берлин, 1997), прини-мается соответствующая формула базового расчета, которая приведена ниже (таблица 26). Таблица 26 Формула базового расчета Отклонение Формула базового расчета Менее 10% (Опр.+Попр.)/2 От 10 до 20% (2*Опр.+Попр.)/3 От 20 до 30% (3*Опр.+Попр.)/4 От 30 до 40% (4*Опр.+Попр.)/5 Более 40% (5*Опр.+Попр.)/6 где Опр. - значение определяющего показателя; Попр. - значение поправочного показателя.

Игорь г. Львов: Дмитрий Не очень понятно. Вышли пожалуйста на почту.



полная версия страницы