Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы » Ответить

Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы

NPB: Тема уже излишне перегружена. Предлагаю продолжать обсуждение здесь. На повестке дня метод анализа иерархии, а также другие методы согласования результатов оценки. Kikinda Как обещал, высылаю адреса сайтов, где есть публикации об использовании МАИ в оценочных задачах. С. Сивец "О проблеме согласования результатов оценки" А.Н.Фоменко "Вариант практического применения МАИ при согласовании результатов расчета в процессе оценки", О.А. Ахметов, М.Б. Мжельский "МАИ как составная часть методологии проведения оценки недвижимости" На веру, чур, ничего не принимать, вопросы, критика - впереди. Кроме того, весьма полезно зайти на вот этот сайт (ясно и достаточно коротко обрисованы некоторые проблемы работы с экспертными мнениями) -www.gorsky.ru Кикинда, помогите, пожалуйста, случайно сообщение выпало как новая тема. Я не хотел....

Ответов - 68, стр: 1 2 3 4 All

Владимир Б.: Спасибо, Николай Петрович. Вот только по второй ссылке не могу файл скачать. Может, пришлете на почту?

Владимир Б.: Спасибо всем откликнувшимся!

Kikinda: NPB пишет: На веру, чур, ничего не принимать, вопросы, критика - впереди. Вы о нас плохо думаете или еще не все знаете :). Владимир Б. Скачай из инета программу Acrobat. Судя по всему у тебя не установлена. Я беру на пару дней тайм аут....уж очень работы много. В перерывах ознакомлюсь с материалом. Да и обдумать надо. Но если я не участвую в дискуссии, это не значит, что она прекращается. Я за всеми внимательно наблюдаю.


labrate: В книге "Анализ, синтез, планирование решений в экономике" (авторы - А. В. Андрейчиков, О. Н. Андрейчикова), во 2-м издании представлено развитие метода анализа иерархий: предложен мультипликативный и аддитивный принцип формирования отношения Выгоды-Возможности-Издержки-Риски. Излагается новый метод аналитических сетей, позволяющий решать задачи многокритериального оценивания с учетом взаимного влияния частных критериев и альтернатив. В книге есть интересные разделы: - Учет мнений нескольких экспертов - Решение проблемы вступления России в ВТО методом анализа иерархий

Игорь г. Львов: О книге не скажу ничего - не читал. О методе анализа иерархий скажу одно - критерием истинности теории есть практика. Набор коеффициентов их обработка и т.д. это не более чем математический аппарат для достижения цели. Чеснее сказать, что на рынке продается по цене Х, в сравнительном - Х+а или Х-а. Вот эта цифра и есть искомая РС т.к. и, будьте добры, объясните разницу. А если в затратке совсем другая величина и давать ей какой-либо вес, ну это от лукавого. Даже если он - американец, экономист и т.д. Цитата по теме на языке оригинала. Шельмовство, блюзнирство и плюгавство - це наш повсякденный грих. Из проповеди отца Теодозия. Дословный перевод не даю. Потеряется аура выражения. Прочитайте вслух и проникнитесь перед проведением согласования результатов. Проверено. Помагает. Если за один раз не поможетт, используйте заклинание повторно, пока не поймете, надо-ли согласовывать.

Никитин С: Игорь г. Львов пишет: Чеснее сказать, что на рынке продается по цене Х, в сравнительном - Х+а или Х-а. Вот эта цифра и есть искомая РС т.к. и, будьте добры, объясните разницу. А если в затратке совсем другая величина и давать ей какой-либо вес, ну это от лукавого. А зачем тогда бумагу переводить, затратник в отчет впихивать, так вообще честно - одни подход и никаких "Шельмовство.." и далее по тексту

Игорь г. Львов: А я так и делаю.

Kikinda: Гореть тебе Игорь на кострах святой инквизиции за игнорирование оценочного законодательства, экономической теории и теории ценообразования.

Игорь г. Львов: Гореть то гореть но моих заказчиков - банков интересует только сравнительный подход, а с одним доходным и затратным вообще работа не рассматривается. Убеждайте меня сколько хотите, но, если у нас 5 магазинов продано по 9000$ за 1 м.кв. вероятность продажи подобного магазина за 8100(-10%) равна нулю. Он будет продан как минимум по 9000$. Рынок растет. Вот и все. А увас по затратам 7000$ и вы начинаете устаканивать эти цифры. Знаю, что форум по оборудованию, но тенденции то одни. Ведь автомобиль сколько-бы не приносил дохода, будет продан как и его аналог. А теорию ценообразования я уважаю. Доходный со ставкой капитализации методом экстракции-понятно. Кумулятивное построение с рисками "от фонаря" и потом усреднение результата это ли наука?

Kikinda: Ну так никто же не заставляет считать по УПВСам или "от фонаря" риски ставить. У нас почему то и банки и проверяющие организации просят три подход....наверное особенности менталитета. Но я про то, что 100% сходимости не бывает, разве если только на рынке совершенной конкуренции и с идеально работающим рынком.

Игорь г. Львов: Kikinda пишет Ну так никто же не заставляет считать по УПВСам или "от фонаря" риски ставить. А Вам никогда не приходило в голову: 1. что в кумулятивном построении риски 0-5% - это условность ( почему не 3%, 7%, 10%,..%)? 2. почему используется только аддитивная модель построения ставки капитализации, может лучшее месторасположение уменьшает негативное влияние других факторов риска гораздо больше, ведь для недвижки не зря говорят что на стоимость влияет три фактора: место, место, ие ще раз-место ( я понимаю, что другие фактры риска имеют место, но их влияние на стоимость.....?) 3. Про УПВС вообще не говорю. Даже прямая смета еще не факт. Ведь часто при реальном строительстве затраты превышают смету+надо учитывать систему налогообложения+еще огромное количество теневых денежных потоков или ручейков и т.д...... 4. Сравнительный подход по моему мнению - царь подходов и, когда он есть, другие отдыхают, или происходит банальное "равнение направо", мастерства и опыта в увековечивании такого равнения на бумаге мне кажется хватает всем форумчанам. 5. Доходный для оборудования вообще смешно. Неужели если токарный станок в составе бизнеса стоит 1,5 РС то при его реализации на рынке как отдельной единицы вы сможете получить хоть на 1 копейку больше от среднерыночной стоимости? Я сомневаюсь, а Вы? Но я про то, что 100% сходимости не бывает Дак и я о том-же.

Yri G: Kikinda пишет: разве если только на рынке совершенной конкуренции и с идеально работающим рынком. Я один такой рынок знаю - рынок пива...

Андрей Т: Кикинда У нас почему то и банки и проверяющие организации просят три подход Не знаю как у ВАС, а у нас в Питере банки с которыми я работаю по оценке МиО доходником еще ни разу не просили сделать и упор делают на сравнительный.

Андрей Т: Yri G Я один такой рынок знаю - рынок пива... АГА, все расписано и поделено

Андрей Т: Игорь г. Львов Насчет доходника в МиО бальзам на душу. Бывают случаи, но редко. А Ксю всегда на научные улучшения тянет в оценке , но это тоже хорошо, а то мхом покроемся.

Игорь г. Львов: У нас, во Львове банкам нужен сравнительный и все. Для специализированного оборудования затратник с неохотой и дисконтом.

Kikinda: А чем на Украине отличается затратный от сравнительного? У нас, например, особой разницы нет.

Андрей Т: Кикинда У нас, например, особой разницы нет НЕ ПОНЯЛ тебя, это как так разници нет. В Питере есть, да и в Тамбове тоже. Да и ты почему-то в отчете разделяешь. Ты что, переработалась?

Kikinda: Так какая разница, ты ищещь на рынке новый объект и начисляешь износы или старый и все равно как то корректируешь.

Игорь г. Львов: Cогласен. Граница между затратным и сравнительным для МИО действительно мала. Об этом я где-то в 2003-2004 годах видел дискуссию на БФ. Причина в том, что в отличии от недвижимости, для станков стоимость замещения - стоимость покупки нового. Ни в одном кошмарном сне типичный инвестор не предполагает изготовление станка для собственных нужд. Даже с готовых чертежей. А недвижимость? Но в сравнительном подходе легче учесть все факторы влияющие на рыночную стоимость, хотя имея кореляционные зависимости можно с достаточной достоверностью реализовать и затратный подход. Да тут в голову пришло: функциональный аналог кузнечного пресса - кувалда.

Андрей Т: Кикинде Вот как раз в начислении износов и разница большая. В ЗП - ты их рассчитываешь искусственно по видам, а в СП они рыночные, готовые. Игорь г.Львов Но в сравнительном подходе легче учесть все факторы влияющие на рыночную стоимость, хотя имея кореляционные зависимости можно с достаточной достоверностью реализовать и затратный подход. Можно конечно. Тем более если есть и ЗП и СП, то невольно смотришь в сторону СП и подгоняешь ЗП.

Иван Б.: Андрей Т Полностью согласен, если есть развитый вторичный рынок то мы вообще не заморачиваемся с затратником и тем более с доходником (оценку делаем для частных заказчиков, боже упаси нас от ГУПов с их тремя подходами и т.п. ). И заказчики шутят: "лучше плохенький сравнительный, чем затратник с математическими изысками", т.е. оценка затратником без анализа вторичного рынка не пройдет.

Андрей Т: Иван Б Согласен конечно. Но мне кажется Кикинда немного путается в принципиальных отличиях ЗП и СП в части износов. Именно на мой взгляд основная разница между этими подходами не в том, что мы берем цену предложений на новый или б/у срынка, а в том, что в одном случае, если ЗП мы вынуждены износ рассчитывать со всеми вытекающими, посмотри сколько копий сломано и сколько раз Волк меня гонял, а в СП износ уже определен рынком и нам нет дела сколько видов их там внутри накопленного сидит.

Иван Б.: Андрей Т На мой взгляд все это ломание копий и путаница в терминологии происходит из-за разных заказчиков и соответственно требований к отчету: - Если ГУП, ФАУФИ - то будь добр высоси из пальца три подхода и подгони под сравнительный. И пошла битва за то кто красивее да принципиальнее выскажется; - Если заказчик здравомыслящий капиталист - то все с оформлением намного проще никаких заморочек по соблюдению каких-либо стандартов, все по сути - зато повышенные требования к обоснованности цифр и анализу рынка и конкретности и актуальности ссылок на источник информации.

Андрей Т: Это точно. Но приходиться учитывать все это и подстраиваться

Игорь г. Львов: Андрей Т пишет в СП износ уже определен рынком и нам нет дела сколько видов их там внутри накопленного сидит. Все бы было прекрастно, если бы аналоги были в одном состоянии и с одного года. А так в игру вступают элементы затратного. Никуда от этого не деться. Вот как раз в начислении износов и разница большая. В ЗП - ты их рассчитываешь искусственно по видам, а в СП они рыночные, готовые. А если износ не по видам тогда как? Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит.

Никитин С: Игорь г. Львов пишет: А если износ не по видам тогда как? Да тут уж без ОСС, как без рук , опять за сало... Игорь г. Львов пишет: Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит. Не будем впадать в крайности, умышленные действия караются . Речь-то не о заворачивании, а о нахождении пути... ведущем в светлое будущее. Вопрос с чем сравнивать износ в СП у аналогов, а только с износом объекта оценки из ЗП. Иного пути нет, поэтому именно определенение износа в ЗП, влияет на окончательное значение по РС, в какую сторону, это зависит от опыта и знаний конкретного спеца или соответствия аналитических моделей реальному оцениваемому объекту.

Иван Б.: цитата: Да и рыночные готовые можно так завернуть, что никакой затратник не выдержит. "Завернуть" можно все что угодно (можно и просто сразу деньги отнять ), мы боремся за чистоту эксперимента. Никитин СА Вопрос с чем сравнивать износ в СП у аналогов, а только с износом объекта оценки из ЗП. Иного пути нет, поэтому именно определенение износа в ЗП, влияет на окончательное Перед введением корректировок в СП стоит подумать а так-ли в реальности происходит формирование цены на вторичном рынке, возможно эти кроректировки излишни и на рынке эти факторы (на которые корректируется) малозначимы. А то и будет получаться что неправильно (некорректно) определенный износ в ЗП тянет за собой "под откос и вбок" сравнительный подход.

Никитин С: Иван Б. пишет: А то и будет получаться что неправильно (некорректно) определенный износ в ЗП тянет за собой "под откос и вбок" сравнительный подход. Так и я, о том же

NPB: Хочу подначить коллег - а где же МАИ? Вытащили вопрос в отдельную ветку, прошло три месяца - ни одного слова (брюзжание Игоря в расчет не беру - аналогично можно высказаться в отьношеннии любого метода), кроме ссылки коллеги с дружественного форума на литературу (спасибо, кстати). Мне интересно мнение коллег, работающих на площадке, где методы сравнительного подхода парят над остальными. Я лично формулирую для себя проблему СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА так: достаточно рыночной информации для построения корректной регерессионной модели - строим модель, недостаточно - экспертная оценка. Во втором случае (экспертная оценка) - какой МЕТОД считаем корректным (обоснованным, защищаемым и т.п. и т.д)? Из известных - под рукой МАИ. Что имеем сказать (кроме обвинений в том, что можно любой результат обосновать) об области применения, собственно о процедуре, о востребованности в конце концов? Или констатируем, что НЕ ЗНАЕМ его, руки не дошли, не хотим знать - подставте ответ сами. Может быть знаем другие? Может не стоят эти вопросы выеденного яйца? Что скажете?

Никитин С: NPB пишет: Из известных - под рукой МАИ. МАИ - "Математическое Аформление Искпертного" (субъективного) мнения оценщика, остальное это ломание копий острословия. МАИ логичней использовать при использовании 3 подходов, при использовании 2-х достаточно просто произвести взвешивание результата по ряду параметров: 1. Применимость подхода к оценке данного объекта 2. Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ 3. Способность подхода отразить действительные намерения типичного покупателя и продавца, прочие реалии спроса/предложения 4. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) 5. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта

NPB: NPB пишет не так кратко, а именно: "Во втором случае (экспертная оценка) - какой МЕТОД считаем корректным (обоснованным, защищаемым и т.п. и т.д)? Из известных - под рукой МАИ." Мой интерес - именно в таком аспекте, а не при согласовании результатов подходов. Спрошу по другому - как КОРРЕКТНО поступать в случае оценки СРАВНИТЕЛЬНЫМ подходом достаточно редкого оборудования (есть несколько - 1-2-3 аналога, требуются корректировеи, "среднее" не катит))? Ответ - "отказаться от подхода" - не принимается. Все заданные ранее вопросы остаются.

Yri G: NPV Начитавшись достаточно давно про применение МАИ для расчета сравнительным офисных помещений (была такая публикация), стал применять его в собственной интерпретации именно для нестандартного заказного оборудования в сравнении с имеющимися аналогами (главное выбрать и обосновать критерии сравнения-согласования), и даже доходил до применения МАИ при сравнительном подходе продаж имуществвенных комплексов. Но как-то достаточно быстро все это закончилось по банальной причине - никто этих изысков толком не оценил и не отметил (заказчику наплевать. потенциальному проверяющему - чем проще тем лучше), а головной боли много, в общем решил, что жить надо проще. Но соглашусь с Вами, метод обосновано применим, спасибо, что напомнили.

NPB: Yri G Так может обобщить этот опыт в публикации (хоть электронной, хоть бумажной) и обсудить проблемы применения, преимущества etc?

Игорь г. Львов: Или на крайний случай обсудить Ваш опыт в материальном виде в каб. № 5

Никитин С: Yri G пишет: Начитавшись достаточно давно про применение МАИ для расчета сравнительным офисных помещений (была такая публикация) Это был вроде квалиметрический анализ. Квалиметрия (от лат. qualis - какой по качеству и... метрия), научная область, объединяющая методы количественной оценки качества продукции. Сам применял для недвижимости, однако пришлось отказаться, т.к. не находило понимания у проверяющих. Главное дать адекватные шкалы по факторам и соответствующие веса по фажности факторов. В сочитании с МАИ для распределения весов по факторам сравнения приводило в вменяемым результатам.

Игорь г. Львов: Никитин С В сочитании с МАИ для распределения весов по факторам сравнения приводило в вменяемым результатам. Профессионализм и исскуство оценщика состоит в том чтобы любой результат привести до стадии вменяемости с МАИ или без него.

Дмитрий: МАИ хороший метод. Немного шаманства с цифрой и получается нужные веса. И красиво. Несколько страниц таблиц - заказчик балдеет от такой красоты и умности оценщика. И отчет тольще - денег меньше жалко. А на самом деле - тот же экспертный подход. А вот еще один метод. Просто и со вкусом. Называется метод Наигли (кажется так, трудно с буржуйчкими фамилиями))

Дмитрий: Не получилось прикрепить файл. Но ничего. метод не большой так вставлю. Используемые при оценке подходы характеризуются разными особенностями, которые оп-ределяют точность результата, полученного каждым из них, и по-разному влияют на формирова-ние рыночной стоимости. Для определения итоговой стоимости результаты оценки корректируются по методу интер-поляций. Для расчета отклонения устанавливаются определяющий и поправочный результаты. В зависимости от степени отклонения определяющего результата от поправочного (по дан-ным издания «Оценка недвижимости». Крафт, Волков, Фелкнер, Шифнер. Берлин, 1997), прини-мается соответствующая формула базового расчета, которая приведена ниже (таблица 26). Таблица 26 Формула базового расчета Отклонение Формула базового расчета Менее 10% (Опр.+Попр.)/2 От 10 до 20% (2*Опр.+Попр.)/3 От 20 до 30% (3*Опр.+Попр.)/4 От 30 до 40% (4*Опр.+Попр.)/5 Более 40% (5*Опр.+Попр.)/6 где Опр. - значение определяющего показателя; Попр. - значение поправочного показателя.

Игорь г. Львов: Дмитрий Не очень понятно. Вышли пожалуйста на почту.

Дмитрий: Это я из отчета вырезал кусок. Смысловую нагрузку несут только 1. ссылка на книжку, которая была издана на русском в Берлине и ее никто не читал и не сможет прочесть 2. умное слово - "интерполяция" 3. табличка, в которой в зависимости от отклонения одного подхода от другого присваиваются веса Числовой пример. Получили затратный 70 руб и сравнительный 100 руб. 1. Считаем что сравнительный более точный, то есть явялется в терминах метода "определяющим". Тогда отклоние составляет 30% (1- 70/100) и из таблички берем веса 3/4 для сравнительного и 1/4 для затратного и всё. 2. А если считаем что затратный более точный, то отклонение составит 43% (100/70 - 1) и тогда веса 5/6 для затратного и 1/6 для сравнительного.

Мисовец: МАИ все равно круче смотрится, даже в предельно упрощенном варианте, да и не ясно, что с этим методом Наигли делать, если три ориентира...

NPB: Да и какого черта (пардон), этому Наигли делать на ветке, посвященной МАИ? Книга немцев - увесистый трехтомник - имеет хождение в рядах оценщиков (по крайней мере в СПб, где была одно время штаб-квартира Крафта), ее и сейчас вручают тем, кто проходит аттестацию по Европейским стандартам оценки через OSV. Хочу спросить коллег: видит ли кто-нибудь преимущество МАИ перед методом корректировок, если видят - в чем?

Yri G: NPB, вы по существу уже сами ответили ранее, я просто повторюсь. Где-то тут на сайте уже обсуждались проблемы с проведением корректировок, и я тогда уже говорил о невозможности применять более двух прямонаправленных корректировок, в силу их взаимного (мультиколлинеарного - агрегативного) влияния (всякие НДС, индексация по дате, уторговывание не в счет, это ведь по существу не корректировки, а приведение цены к одному виду или условиям). Здесь сложно четко рассчитать обоснованные корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и у аналогов, особенно когда аналоги не идентичны. В МАИ это можно сделать, структурировав набор необходимых технических параметров по разной степени их влияния хотя бы на поддающихся анализу общих основаниях: 1 - равное влияние параметров; 3 - умеренное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 5 - существенное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 7 - значительное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 9 - очень сильное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения. Собственно этим и отличается и здесь есть это самое преимущество, к примеру попробуйте откорректировать стоимость по разной величине размаха крыла самолета и количеством кресел, в лоб корректировками не получится, нет нужных данных, да они и взаимозависимы (крыло длиннее – кресел больше, а РС при этом разная), в МАИ приближенно к вероятному значению можно это сделать. И поскольку я считаю, что в оценке МИО самая сложная задача – грамотно и обоснованно рассчитать РС заказного, нестандартного, уникального объекта, к которому не применить корреляционный анализ (нет статистики), то МАИ имеет право на применение.

NPB: Я потому тереблю вас, коллеги, что разбираюсь сейчас с работами нашего питерского математика Владимира Дмитриевича Ногина (СПбГУ, факультет прикладной математики - процессов управления, ), проведшего несколько лет назад аксиоматическое доказательство предложенного в прошлом веке Т.Саати метода. И, более того, указавшего на методическую ущербность универсального применения аддитивной свертки критериев, и еще больше - предложившего упрощенный вариант МАИ, свободный от проблемы несогласованности матриц экспертных оценок и указавший корректный нелинейный критерий. Надо бы это все переварить и перевести на язык практических оценочных задач, задачка не маленькая, вот я и думал выявить уже наработанное. Видно, однако, что опубликованного немного, да и от глубины "копки" дух не захватывает. Тем не менее, важно понимать, актуальна ли проблема, о которой говорил раньше - часто ли приходится решать задачи индивидуальной оценки не слишком типичного оборудования (регрессию не построишь), которые требовали бы серьезного обоснования метода оценки. Или по-другому: насколько, на ваш взгляд, необходим корректный метод экспертного оценивания стоимости сейчас и в ближайшей перспективе, насколько он востребован жизнью, душно без него, или пока еще "пипл хавает" и можно не трепыхаться?

Игорь г. Львов: NPB На самом деле проблема коректного оценивания стоимости для не слишком типичного оборудования очень важна, но вопрос весь в том к чему метод МАИ использовать?

NPB: В моем понимании МАИ - метод обработки экспертных мнений о предпочтении объекта перед аналогами по ряду первичных признаков (показателй) для получения вариационного (ранжированного) ряда оценок некоего единого показателя и выбора лучшего объекта по максимуму этого показателя. Это - в класической постановке задачи многокритериального выбора. В оценке к этому добавляется следующие шаги - как связать эти значения "обобщенного показателя" и цены аналогов, а затем перейти к формированию цены/стоимости объекта оценки. И все это в условиях, когда число существенно влияющих "первичных" ценообразующих признаков сопоставимо или больше числа аналогов с известными ценами. В известных примерах использования МАИ в оценочныхзадачах итоговая стоимость объекта определяется как сумма взвешенных стоимостей, определнных в рамках трех подходов. Весовыми коэффициентами выступают значения этого самого "обобщенного показателя качества" (коэффициента доверия или как угодно еще) каждого подхода. Оставим пока без коментариев это приложение МАИ. Но и в рамках одного сравнительного подхода ничто не мешает экспертам определить у объекта и нескольких аналогов общий для всех минимальный набор признаков, вариации которых внутри этой группы и определяют, в основном, наблюдаемую вариацию цен. Дальше эксперты определяют свои предпочтения аналогов по отношению к объекту оценки и ценообразующих признаков по степени важности (силы влияния на цену). Затем формируется этот самый обобщенный показатель качества (полезности и т.п.). В итоге получится ряд аналогов (и объекта оценки), отранжированных по "качеству", монотонно связанному с ценой. На этих этапах оценочная задача ничем не отличается от любой прикладной задачи многокритериального выбора, которые во множестве представлены в публикациях о применении МАИ. Дальше можно идти двумя путями: 1) применять какую-либо свертку цен и весовых коэффициентов, полученных на основе вариационного ряда оценок "качества" (линейная используется в известных статьях - см. начало нитки); 2) строить регрессионную кривую, аппроксимирующую зависимсть цен аналогов от "показателя качества" и по значению его у объекта оценки восстанавливать искомую цену (стоимость). Т.о. схема применения МАИ для таких задач вроде бы ясна. Дьявол, как известно - в мелочах.

Игорь г. Львов: NPB Для меня не так все просто как для Вас. Все-таки надо-бы предоставить на обсуждение практический пример. Вот с ним-то и выясняться мелочи. Возможно.

NPB: Ну, пример "старого" МАИ можно попросить у Yri G, нового - еще не существует, но что он даст для ответа на вопрос об актуальности проблемы? Вот в недвижке известные люди из Поволжского центра развития рекламируют и внедряют программный комплекс ГЛОБАЛ-ПЦР с расчетами в рамках сравнительного подхода несколькими методами, в т.ч. МАИ. Однако невозможно добиться от них, какой именно алгоритм заложен, насколько он корректен. Некоторые признаки говорят о том, что, скорее всего - некорректен, если не сказать большего. Мало того, некоторые крупные корпоративные заказчики оценок в лице своих уполномоченных лиц стали требовать применения этого метода в заказываемых ими оценках. Вот я и спрашиваю - а как в оценке МИО? Актуально, или же проблема терпит, ждет когда "само рассосется"? Работа, по "копке", повторюсь, не маленькая, поневоле задумаешься о том, стоит ли, да и о соратниках-единомышленниках.

Kikinda: Николай Петрович (NPB) скинул ссылки на новые статьи по МАИ. Мне кажется, что интересно. Статья Ногин В.Д.. Упрощенный метод анализа иерархии на основе нелинейной свертки критериев Статья Ногин В.Д. Принятие решений при многих критериях

Андрей Т: Я уже использую лет 8 вариант МАИ при согласовании, который в гугле выставил и хочу его в раздел "согласование результатов" вставить, но нужно обсуждение, Дмитрий видел.

Игорь г. Львов: NPB пишет: Надо бы это все переварить и перевести на язык практических оценочных задач, задачка не маленькая, вот я и думал выявить уже наработанное. Интересно, У Вас уже есть какие-то результаты?

Мисовец: Вот я выкладываю простой расчет при согласовании, учитывая, что веса критериям мы назначаем чисто примерно, хочу узнать, чем МАИ лучше.

Андрей Т: Мисовец Вот я выкладываю простой расчет при согласовании, учитывая, что веса критериям мы назначаем чисто примерно, хочу узнать, чем МАИ лучше. В.Г. никто вроде не говорит, что МАИ лучше, мое мнение - МАИ тоже один из инструментов. В МАИ расчет проводится на нескольких уровнях, у Вас получается все критерии имеют одинаковое влияние, в МАИ им присваиваются веса.

Мисовец: То, что критерии имеют одинаковые шкалы влияния можно и поправить, просто обоснованно присвоив им разные шкалы. Я в своем отчете оснований для этого не увидел, Вы можете увидеть и отразить. Но в МАИ я тоже откуда-то должен решить, что критерий А лучше критерия Б, и это там тоже моё решение, а не преимущество МАИ. Андрей Т пишет: В.Г. никто вроде не говорит, что МАИ лучше Тогда я говорю, что у меня лучше, т.к. проще.

Андрей Т: Мисовец Нус если с этой позиции смотреть, тогда самый лучший это простой экспертный. Но в МАИ я тоже откуда-то должен решить, что критерий А лучше критерия Б, и это там тоже моё решение, а не преимущество МАИ А что в оценке есть методы согласования, основанные на каких-то 100% надежных данных или оценках. Да и в самой оценке львиная доля - это мнение оценщика и вообще РС это мнение конкретного оценщика. Вы же пркрасно сами знаете, дай двоим оценить одно и тоже, результат никогда одинаковый не будет. Все-таки речь идет о применениии какого-то инструмента вот и все, а тут уже или применяются "общепризнанные2 или менее признанные. Но почти все вызывают споры и однозначности никакой.

NPB: Мисовец Василий Григорьевич, у меня Ваш файл недоступен ("пэйдж не может быть найден"), но попытаюсь ответить и так. МАИ никто никому не навязывает. Однако вижу у него перспективы применения в случаях, когда на рынке недостаточно информации для применения количественных методов в сравнительном подходе. В конкретной задачке согласования подходов, Вы правы, в качестве мнения эксперта (ов) выступает мнение оценщика - дескать, пот ому-то показателю считаю этот подход лучше того, а по тому-то показателю этот подход уступает, и при том, что влияния первого показателя больше второго - вот я и заключаю что..... Здесь МАИ заиграет тоько тогда, когда найдем однозначные вменяемые показатели "качества" подходов, которые легко оцениваются. А пока - Ваш вариант (хотя и не знаю его) - не хуже того МАИ, образцы которого перед нами. Но повторюсь (писал уже), что меня эта задачка не сильно интересует, так как в ней проблема - не в технике назначения весов, а в выборе эитх треклятых частных показателей. Я не нашел вариантов, за которые готов бы был голосовать. А свой "рожать" некогда, не успеть же все А вот в задаче оценки РС роли меняются. Здесь "эксперты" ДОЛЖНЫ отразить мнение РЫНКА (померить температуру - как выразились участники на соседней ветке). И высказаться "за рынок" как в отношении свойств сравниваемых объектов по отдельным критериям, так и одновременно - в отношении сравнительной важности самих критериев. И читатели, ориентирующиеся на рынке, могут сопоставить свое понимание обсуждаемых свойств и соотношений с "озвученными" в отчете. Это первое. Второе. Повторюсь, полагаю, что квалиметрия (МАИ как один и методов) "стоит" на том, что человек (эксперт) ОТНОСИТЕЛЬНЫЕ оценки дает гораздо точнее абсолютных. Это, т.с., констатация факта (как бы хрестоматийный иллюстр. пример - просьба на основе взвешивания в руках двух заметно различающихся по размеру камней ответить на вопросы: а) какой камень тяжелее, б) сколько точно весит каждый камень). И этот выигрыш в точности оценки пытаются сохранить методы, основанные на обработке относительных оценок для получения абсолютных итоговых значений. Тут есть задачи, где все ясно: я выбираю автомобиль - меня спрашивают о наборе показателей, по которым буду выбирать и о сравнительной важности ДЛЯ МЕНЯ этих показателей. Затем измеряют эти показатели у всех возможных кандидатов, взвешивают их согласно высказанным мной соотношениям и - нате получите, Н.П., наилучший из всех возможных. Поменял я иерархию показателей - плииз, вот другой "лучший из всех" кандидат. Нашим же, оценочным, задачкам далеко до такой ясности. Прежде всего вот почему. Пусть не вызывает сомнений то, как мы отранжировали аналоги. Что делать с их ценами, как получить цену объекта? Варианты: а) построить аппроксимирующую кривую зависимости цены от уровня "обобщенного" показателя, б) взять линейную свертку цен и весов (взвешенное среднеарифметическое), в) взять нелинейную свертку цен и весов, например взвешенное среднегеометрическое, г) выбрать в качестве цены объекта цену самого близкого к нему по уровню "обобщенного показателя" аналога, д) еще как нибудь. И объяснить, ПОЧЕМУ сделан такой выбор. За что проголосуете лично Вы? И как обоснуете? Игорь г. Львов Все же видно из обсуждений Как будет что-то - все вы первыми узнаете, выставлю "на поругание".

Мисовец: NPB пишет: За что проголосуете лично Вы? И как обоснуете? А я буду спускаться сверху-внизх по Вашему списку. :) Если нет возможности сделать "а", например, плохие статистические показатели, то попробую "б", если "б" не катит, например, большой разброс, высокая дисперсия, нет симметричности, то попробую "в", ну или проведу выбраковку по Граббсу максимального и минимального значения, тут Н.П. дал инструмент :), не катит "в", снова большая дисперсия, попробую "г", ну а не катит "г", например нет близких аналогов, все далекие, то задумаюсь над "д". Вот с обоснованием в результате уже проще: я по всякому пробовал, получилось только так. :) Файл я Вам выслал на вновь обретенный "проходной адрес", ну и Кикинде заодно, чтобы вывесила правильно, у меня что-то вывесить не получилось... :(

Дмитрий: Мисовец пишет: у меня что-то вывесить не получилось... :( Это никому, кроме Кикинды не удается, так что не растраивайтесь Тот метод, который в Вашем файле, на мой взгляд является просто упрощенным методом МАИ. Я у многих его видел. В этом методе матрица по каждому параметру сворачивается в вектора (строки).

Андрей Т: Мне кажется, что иногда мы слишком большое значение придаем согласованию. Ведь если полученные результаты по разным подходам близки, то тут согласование сдвигает результат незначительно, но если разброс большой, то тогда нужно задуматься о правильности применения какого-то из подходов и проанализировать почему они так разняться. А выстраивать вокруг этого грандиозные теории наверное это уже из области научных интересов. Поэтому давайте подходить реально к согласованию.

NPB: Василий Григорьевич - перебрать дело не хитрое, хотя и противное. Хочется ведь не только экономии усилий - но и совершенства (Душа ведь женщина - ей нравятся безделки. О.Мандельштам). Ладно, дойдет до дела - определимся. Файл пришел издевательский - предлагает выбрать кодировку - но при любой остается абракадаброй, гаденыш Коту: Так я и скольжу боком мимо согласования, мне МАИ в другой связи интересен. Может, я Д.Д.К. хочу "уесть"?

Андрей Т: NPB А какая связь между ДДК и МАИ? Я по поводу МАИ с ним вообще не общался. А почему боком мимо согласования?

NPB: Строго говоря - никакой. У ДДК есть разработки в сравнительном - переход от качественного "лучше-хуже" к оцифрованным уровням, назначение весов, формирование средневзвешенного значения "показателя качества" (линейная свертка) и далее - построение регерссией аппроксимирующей кривой, описывающей связь цены и "показателя качества". По найденной кривой и известному "качеству" объекта определяется его цена, то бишщь, стоимость. Там, на мой взгляд, есть плохо защищаемые процедуры, полагаю, можно усилить доверие к методу, заменив их процедурами МАИ. Думаю в этом направлении, но скоро сказка сказывается ... А мимо согласования - потому, что, как уже говорил, не вижу там проблем, кроме корректного выбора показателей сравнения. Как только (и если) мы построим вменяемую иерархию свойств (показателей), по которым мы сможем внятно измерять "качество" полученного доходом результата - считайте, что раздел по солгасованию результатоа по весам, определенным с помощью МАИ у нас "в кармане". А проблем полно, всего не успеть, может кто раньше выстрелит .

labrate: Николай Петрович, Гарри Гайкович Азгальдов сейчас работает над книгой с примерным названием "Квалиметрия в оценке стоимости" (в оценке недвижимости, бизнеса, МиО, ИС). Книга будет состоять из двух разделов: 1) Теория; 2) Практические примеры. Зная о Вашем богатом опыте (в т.ч. в вопросах количественных оценках качественных хар-к) обращаюсь к Вам и к коллегам (с согласия Г.Г.Азгальдова): Если есть желание и готовность дополнить книгу примерами из своей практики - буду рад быть проводником и содействовать в появлении в книги примеров Ваших и коллег (естественно с указанием авторов примеров). Может быть стоит выделить под это отдельную ветку. Что скажет Кикинда ?

Дмитрий: NPB пишет: построим вменяемую иерархию свойств (показателей), по которым мы сможем внятно измерять "качество" Это действительно важно. Потому что сейчас используемые свойства, например, "отражает действительные намерения потенциальных покупателей, инвесторов и продавцов", не особо. Да и другие не лучьше

NPB: Александр Валерьевич, спасибо "за доверие", но дело в том, что к квалиметрии обратился лишь в последнее время, когда разобрался с ограничениями регрессии. Вот по регрессии даю примеры на своих семинарах, в т.ч. - по оборудованию. К МАИ (как одному из квалиметрических методов) обратился недавно, практически на Ваших глазах. Можно было бы придумать пример с примененем "текущей" его версии, но не хочется его рекламировать, так как надеюсь предложить обновленный с учетом результатов В.Ногина. Применением квалиметрических методов в оценке недвижимости занимался Д.Д. Кузнецов (нынешний соратник нашего Кота), м.б. обратиться к нему? Когда, кстати, Гарри Гайкович рассчитывает получить материал (интересует самый поздний срок)?

Алекс: NPB пишет: Вот в недвижке известные люди из Поволжского центра развития рекламируют и внедряют программный комплекс ГЛОБАЛ-ПЦР с расчетами в рамках сравнительного подхода несколькими методами, в т.ч. МАИ. Однако невозможно добиться от них, какой именно алгоритм заложен, насколько он корректен. Некоторые признаки говорят о том, что, скорее всего - некорректен, если не сказать большего. Насколько я знаю, в МАИ в упомянутой вами программе сравнительного подхода от ПЦР, использует автоматический расчет весов на основе значений аналогов. Это дает плюсы: 1) исключена субъективность; 2) программа имеет возможность работать полностью автоматически. На какой-то выставке показывали эту прогу. И какой-то именитый оценщик даже вручную решил проверить, насколько точно она соблюдает методику и насколько точно считает. Проверял с калькулятором. :) Оказалось, что всё правильно.

NPB: Алекс пишет: Насколько я знаю, в МАИ в упомянутой вами программе сравнительного подхода от ПЦР, использует автоматический расчет весов на основе значений аналогов. Это дает плюсы: 1) исключена субъективность; 2) программа имеет возможность работать полностью автоматически. Ну что сказать на это? 1. "Значений аналогов" - это сильно! Не побоюсь сказать - новаторски с точки зрения раскрытия используемой методологии. Насколько мне удалось "наподозревать" - в качестве предпочтений в МАИ там заводят матрицу корреляционных коэффициентов. Много говорить не буду, скажу только - никакого "обоснования" - ни математического, ни экономического под этм нет. 2. МАИ рожден как способ обработки СУБЪЕКТИВНЫХ оценок экспертов. Алгоритмы его позволяют несколько уменьшить зону неопределенности результата, вызванную этой субъективностью. Но НИ МАИ, НИ ЛЮБОЙ ДРУГОЙ МЕТОД ОБРАБОТКИ ЭКСПЕРТНЫХ МНЕНИЙ НЕ ПРЕТЕНДУЕТ (И НЕ МОЖЕТ ПРЕТЕНДОВАТЬ!) на ИСКЛЮЧЕНИЕ субъективности. 3. В то что программа "может работать ПОЛНОСТЬЮ АВТОМАТИЧЕСКИ" я не верю, а если бы это было так, то для наших задач считал бы это КРУПНЫМ НЕДОСТАТКОМ, а не плюсом. Ибо вера в то, что можно получить надежный результат в оценке "простым нажатием кнопки" присуща людям, совершенно не знакомым со спецификой этого рода деятельности, т.е. дилетантам.



полная версия страницы