Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Разрешите спор!!!! » Ответить
Разрешите спор!!!!
Marisya: Здравствуйте уважаемые оценщики))) Помогите рассудить спор))) Я немного может не совсем взрослый, но вроде самостоятельный оценщик, даже в последнее время с амбициями Рассказываю ситуацию) Я сделала отчет об оценке полиграфического оборудования, выбирая аналоги как можно ближе: первостепенно ориентируясь на совпадении модели, комплектации и во-вторых по году выпуска. Вторичный рынок оборудования сейчас достаточен, чтобы найти и вот что получилось: Объект оценки - печатная машина Heidelberg 74-2, 1997 года выпуска, наработка 40-50 млн оттисков Аналоги: 1. Heidelberg SM74-2 1995 8 млн. отт. цена предложения в СПБ 143.000 евро 2. Heidelberg SM 74-2 1999 19,6 млн. отт. 103.000 евро 3. Heidelberg SM74-2 1998 42 млн. отт. 123.000 евро комплектация почти одна и та же у всех (по крайней мере управление, автосмывки, увлажнение - все одинаковое) Я долго думала (поскоку в силу своего первого образования немного разбираюсь в РА - пыталась строить зависимости от наработки и года - ну выборка не позволяет (даже при добавлении других аналогов) в общем поняла что все бестолку и решила просто присвоить износы по шкале экспертных оценок, ориентируясь на наработку. вот что получилось: Аналогу 1 - присвоила 40% физ износа (по таблице Ковалева) и 40% функционального (ну по таблице Делойта) Аналогу 2 и 3 - по 60% физ износа и по 40% функционального... Объекту оценки, соотвественно, тоже посчитала что износ 60% (как удовл состояние) ну и 40 функционального... Соотвественно, делаю корректировки на уторгование + на различие в техническом состоянии (1-И оценив) / (1-И аналога).. Ну не знаю, грешно ли я сделала совсем... Проверяющий моего отчета - некий господин, не буду называть его - засмеял мой отчет (героически сделанный в выходные када на улице все купаюццо), сказав что надо все переделать (абы все неправильно) и считать как считает он: http://s001.radikal.ru/i193/1007/d7/c441bf992b1c.jpg Меня несколько смущают корректировки ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫЕ на наработку сначала, а потом на год (почему на наоборот???). Да и тут в принципе видно сразу, что фактор наработки и фактор года эксплуатации тесно связаны между собой, иначе говоря - низя так считать последовательно, не очистив одно от другого. (коэффициент корреляции я думаю тут зашкалит) Оговорюсь, что его корректировки на наработку и на год представлены неким коэффициентом 0,6 на наработку и 0,05 на год выпуска по аналогии с Андриановым в транспортных средствах... http://s003.radikal.ru/i203/1007/1d/6e2bc3327996.jpg Судя по всему коэффициенты ЗАХАДОЧНЫМ образом определены экспертами... А вот вопрос в следующем: Можно ли вообще говорить что мой расчет - некорректный, а его корректный????? НУ и посоветуйте пожалуйста, может уже придумали как учитывать одновременно год выпуска и наработку??? (ЗАХАДОЧНЫЕ коэффициенты участников рынка меня если честно пугают... не верю я менеджерам...) С уважением, Марина.
Ответов - 29, стр:
1 2 All
Kornilov: Народная мудрость из двух спорящих один - дурак, другой - подлец! Рассказываю ситуацию) Я сделала отчет об оценке полиграфического оборудования, выбирая аналоги как можно ближе: первостепенно ориентируясь на совпадении модели, комплектации и во-вторых по году выпуска. Вторичный рынок оборудования сейчас достаточен, чтобы найти и вот что получилось: Согласен! В народе даже сравнивают рынок полиграфического оборудования с рынком авто. Даже терминология похожа – «пробег», например. Объект оценки - печатная машина Heidelberg 74-2, 1997 года выпуска, наработка 40-50 млн оттисков Уже плохо. А что, счетчик оттисков сломался из-за старости? 20-25 процентов погрешности в начальных данных по главному ценообразующему фактору – пробегу - чересчур много. Аналоги: 1. Heidelberg SM74-2 1995 8 млн. отт. цена предложения в СПБ 143.000 евро 2. Heidelberg SM 74-2 1999 19,6 млн. отт. 103.000 евро 3. Heidelberg SM74-2 1998 42 млн. отт. 123.000 евро комплектация почти одна и та же у всех (по крайней мере управление, автосмывки, увлажнение - все одинаковое) Очень плохой сет аналогов! Во-первых, их мало, во-вторых – зачем же выбирать нерастаможенные машинки, если, как Вы сами говорите, их в РФ полным-полно? Я долго думала (поскоку в силу своего первого образования немного разбираюсь в РА - пыталась строить зависимости от наработки и года - ну выборка не позволяет (даже при добавлении других аналогов) в общем поняла что все бестолку и решила просто присвоить износы по шкале экспертных оценок, ориентируясь на наработку. вот что получилось: Дальше (метод экспертных оценок) обсуждать не берусь – в шаманство не верю. А вот вопрос в следующем: Можно ли вообще говорить что мой расчет - некорректный, а его корректный????? НУ и посоветуйте пожалуйста, может уже придумали как учитывать одновременно год выпуска и наработку??? (ЗАХАДОЧНЫЕ коэффициенты участников рынка меня если честно пугают... не верю я менеджерам...) С уважением, Марина. Лично я думаю так. Надо набрать 10-15-20 аналогов из представленных на российском рынке и построить КРА по ценообразующим факторам: «возраст», «пробег», «размер рабочего листа», «цветность» ну и других, которые Вы поначалу посчитаете важными («масса», «мощность», «производительность» и т.п.). Уверяю Вас, Проверяющий умрет от зависти к Вашему умейству!
Marisya: эээ... цены как раз уже растаможенные... спасибо за совет.. но правда - пробовала - аналогов в принципе много.. но.. они все разные... и цены я на такие же машины находила от 80 тыс евро до 230... в зависимости от комплектации.. ну или продавцы странные... и к тому же я просто пример привела одной машины.. таких на самом деле 7.. и если по всем 7 искать выборку по 20 позиций.... я сдохну) хотя для того чтобы доказать - можно и попробовать.. только как известно проблема оценщика - отсутствие нормального времени на оценку.... к сожалению...
Kornilov: Тады возьмите для износов цветную картинку из статьи Козлов В.В. «Техника оценки машин и оборудования», журнал «Вопросы оценки» №2,2002г
Kornilov: Проверьте мою формулку, может, подойдет:
andrey: Корректность дело относительное, пусть проверяющий смеется дальше. Методику Вы не нарушили, но... или нарушили оба. 1. Из обеих таблиц не видно базы сравнения. От какой печки пляшете. Корректировки непонятны. 2. На мой взгляд функциональный износ излишен - у вас аналоги, как можно увидеть из таблиц, функционально не разнятся. 3. Времени на отчет всегда мало, но потом уйма времени уходит на оправдаловки. 4. Евгений Иванович прав - аналогов маловато. 5. По каждому объекту не стоит искать кучу аналогов, наберите, что есть, и проведите анализ ценообразующих факторов. Его в дальнейшем и используйте. Я так думаю. В физизносе я бы плясал от нормативной наработки (метод срока жизни, но нужно уточнить кол-во воостановительных ремонтов). Женя сослался на автомобили, но в формуле не учел пробег. Если аналоги без ремонта, то лучше использовать дельту по наработке, а не по возрасту.
Kikinda: У меня следующие претензии к представленному расчету: 1. Зачем необходимо делать корректировку на закрытие сделки и почему 5%? Хотя этот рынок и сравнивают с рынком автотранспорта, но откуда уверенность что на этом рынке работают скидки? Я по этому поводу звонила и спрашивала (4 года назад), когда оценивала машины Ман-Роланд. Скидывать стоимость никто не собирался, все любезно предлагали дополнительные услуги в виде обслуживания и еще чего то. 2. Соглашаюсь с Корниловым по поводу выбранных аналогов. В Вашем случае аналогов чем больше, тем лучше. Нужно увидеть рынок и лучше его не посчитать, а описать, почему одна машина дешевле другой. Тут помогут телефонные разговоры с продавцами. Ну и конечно же разум. По сути, заграница – это другой рынок и его надо пользовать только тогда, когда у нас ничего нет в России. Но с рынком полгиграфического оборудования немного сложнее. К нам привозят в огромных количествах и если к нашему продавцу поступает заказ, то он покупает в Германии, добавляет свои комиссионные и везет к нам. Лучше учесть это, а не доведение до сделки. То есть вы стоимость повышаете (если выясняете, что он действительно еще там) или не трогаете, если знаете, что он в Москве на складе. Аналоги лучше брать растаможенные, потому что наша таможня непредсказуема и плюс это отдельный бизнес. 3. По поводу КРА я все же предостерегаю. У меня есть мнение, что продавцы почему то назначают стоимость объектов-аналогов опираясь на рыночные данные и на свое мнение о стоимости, а оценщики начинают шаманить с помощью КРА. КРА может вытащить зависимости, но на больших выборках, а не на 10-15 аналогах, которые вы максимум сможете раздобыть. 4. Проверяющий категорически не прав, что он считает последовательно корректировки на наработку и на год. Тут нужно посчитать износ (будем его называть так) и уже на него корректировать. А износ будет почти пропорционален наработке. Не мучайтесь вы с этими экспертными таблицами и с Козловым. Посмотрите сколько такие машины максимум живут на рынке и сколько у них наработка. Ну и еще надо учесть, что у них случаются капитальные ремонты. И надо выяснить, накапливается ли износ за весь срок службы или он может сбрасываться. Но я так и не поняла как проверяющий считал эти корректировки. 5. И очень хорошо, что аналогов много и они все разные. Я бы не ограничивала полет фантазии возрастом. У вас есть возможность понять, сколько действительно стоит это чудо инженерной мысли. 6. Аня заметила, что аналоги в тексте сообщения не совпадают с тем, что в файле. Второй аналог – битая ссылка. Третий аналог написано, что из Германии, но он из Голландии. От себя пишу, что с этим сайтом осторожнее, там бывали старые аналоги (еще докризисные), а с растаможкой я так и не поняла. Судя по сайтам таможенные платежи не включены еще. Но это мое предположение. Выясните у продавцов что они имеют под ценой предложения. 7. Монтаж, наладка, откуда такие проценты? По моим данным не меньше 15%, если поставить и подключить. Какая у нас цель оценки? 8. Согласование результатов. Срок экспозиции таких машин может быть около года. В зависимости от того какая цель оценки, это нужно учитывать. В любом случае, спасибо за сообщение и за файл. Ждем новостей. Привет эксперту.
andrey: Kornilov Экспертная ставка откуда? Минус дельта Т в показателе, вообще не понял. Год - туда, год - сюда, кошмарные результаты дает. И вообще, с какого боку-припеку возраст объекта оценки приплетать? Базой будет являться объект оценки?
Kornilov: andrey пишет: Женя сослался на автомобили, но в формуле не учел пробег. Если аналоги без ремонта, то лучше использовать дельту по наработке, а не по возрасту. Увы! Аналогия с авто - полная. Скручивают, собаки страшные! Я хоть и задал наивный вопрос топикстартеру о "наиважнейшем" ценообразующем факторе - пробеге - но ответ-то знал! Короче, мое КРА год назад (не протухло ли, кстати?) показало отсутствие зависимости от объявленных "пробегов", посему я их и выкинул из конечной формулы....
Marisya: ух ты.. спасибо большое за комментарии! to kikinda - мой выбор аналогов и представленный расчет - не одно и то же - файл иксель мне прислал проверяющий чтобы я ориентировалась на его "пример" и сделала все как он просит.. вот я и не поняла до конца - то что он просит насколько это правильно.... и на сколько "лучше" того что сделала я... в любом случае по порядку отпишу в воскресенье - сейчас просто форс -мажор....
andrey: Kornilov Есть предложение поболтать о "твоей формуле". Хоть ты и против шаманства, но его же и предлагаешь. А я не против Шаманства. Давай думать.
Kornilov: Очень частная формула, полученная для печатной офсетной многоцветной машинки Shinohara. Вот, было интересно, а на Гельдерберге работает или нет? Самому-то аналоги лень под чистое искусство подбирать....
andrey: Kikinda пишет: Проверяющий категорически не прав, что он считает последовательно корректировки на наработку и на год. Тут нужно посчитать износ (будем его называть так) и уже на него корректировать. Многоликая ты наша! .... тут написала?
Kikinda: Marisya Мне очень интересно посмотреть на расчет. Рынок очень хороший, судя по Яндексу. Но файл проверяющего не фонтан, как решили мы с коллегами. Так что ждем Вас после выходных для обсуждения. andrey Мне религия шаманство не запрещает, тем более с моей многоликостью. Давайте формулу разберем. Проблема в ней главная - сложно учитывать мультколлинеарность, когда один ценообразующий показатель сплетен с другим. Ну и степенные коэффициенты тоже как то надо узнать. Откуда они взялись такие умные? Количество красок учитывать надо отдельно сложением или вычитанием (такие машины собираются как конструктор) и вообще в качестве аналогов надо брать только с таким же кол-вом секций.
Kornilov: Kikinda пишет: Количество красок учитывать надо отдельно сложением или вычитанием (такие машины собираются как конструктор) Вроде бы и так, но есть еще и синергетика - холодильник один, а пульт управления и мозги - разные! Kikinda пишет: вообще в качестве аналогов надо брать только с таким же кол-вом секций. Много б/у наберется только самых ходовых - двухкрасочных. Но тогда и и любимый КРА не нужен....
Владимир Б.: Marisya пишет: 2. Heidelberg SM 74-2 1999 19,6 млн. отт. 103.000 евро 3. Heidelberg SM74-2 1998 42 млн. отт. 123.000 евро и далее: Аналогу 2 и 3 - по 60% физ износа Я логику такую не понимаю - образцы примерно одного возраста имеют отличающуюся вдвое наработку - а физизнос одинаковый
andrey: Kikinda пишет: Проблема в ней главная - сложно учитывать мультколлинеарность, когда один ценообразующий показатель сплетен с другим. Ну и степенные коэффициенты тоже как то надо узнать. Откуда они взялись такие умные? Учитывая матуровень Е.И. можно предположить, что он провел корреляцию на основные параметры. Потом вывел коэф. торможения цены (КТЦ) по основному параметру. Просчитал ряд - сопоставил его с фактическим. На остатки вывел КТЦ по второму по значимости параметру и т.д. Это мои догадки. А вот крайний правый коэф, меня очень интересует. Свои сомнения я уже написал.
Kornilov: Братцы и сестрицы! Еще раз повторю - был у меня "чистый" набор из прайс-листа на новые (!) Shinohara различной красочности, площади печати и различных комплектаций. (Такой же можно легко получить в московском представительстве Гельдерберга, только мне это сейчас без надобности). 1) В ЗП получил при помощи КРА первые два коэффициента торможения. 2) Предположил эргодичность - то есть неизменность этих коээфициентов во времени. 3) Перенес их в СП. 4) Добавил (ручками)"скорострельность" с коэфф.торможения 0,7 (сорри, но данных для математики не хватило). 5) Добавил (тоже ручками) зависимость общего износа (экспертно 10% в год) от времени. Мне, для конкретного расчета, хватило. Было хорошо! В нитке я выложил формулку с просьбой к топикстартеру проверить на другом наборе (другого производителя). И только. Теперь хотите ругать - весь во внимании! (Вампиры!)
andrey: А я такое "красивое" начало предположил!!! (Хам!)
Kornilov:
andrey: Это ты на меня так ругаисси?
Kikinda: Kornilov А набор от той фирмы можно сюда вынести? Чтобы представители Гельдерберга лишний раз не дергались по поводу оценщиков. По поводу красок было мнение, что одна краска добавляет в стоимость некоторое количество денег и все. Не надо включать в модель красочные секции. Лучше сначала вычесть из стоимости, а потом уже модель строить. Хотя я не отрицаю, что и так можно работать. Сколько было аналогов для построения сей чудесной зависимости?
Kornilov: Kikinda пишет: А набор от той фирмы можно сюда вынести? Фирма Аквалон, ныне не торгующая Шинохарой. Сайт с описаниями и ценами - http://www.zunedoggle.com/map/items/31912.htm Kikinda пишет: Сколько было аналогов для построения сей чудесной зависимости? 27 моделей.
Kikinda: Kornilov 27 - это уже нормальная выборка.
Marisya: снова здрасте!! сообщаю что тот заказ в итоге сорвался... эх...а проверяюсчий идет лесом)))) теперь продолжение!!! снова как в сказке мне попадает спидмастер 74-4-H 1996 года, с наработкой !!! 131 млн!!! копий... нашла следующие аналоги: год выпуска наработка млн цена предложения http://www.eximgroup.net/goods.php?id=117 2008 19 15 438 880 http://www.second-print.ru/offset/271/27992.html?sphrase_id=435891 2000 65 8 190 000 http://forum.print-forum.ru/showthread.php?s 1997 65 7 613 694 =6925521c45258e33dd9c32ce59c93359&p=2742250#post2742250 http://www.leasinginfo.ru/catalog/item/7966.html 2007 72 8 745 000 http://printingbase.ru/equipment/show/ob/4818/ 1999 57 8 277 777 http://www.paradowski.ru/pages.pl/1/8 2000 48 11 928 121 http://www.minimumproject.ru/4hdPM74-4-03.html 2003 78 14 804 405 http://www.minimumproject.ru/4hdPM74-4-07.html 2008 12 21 868 221 дело в том что моя наработка гораздо больше чем в предложенных аналогах... и по идее вылетает за грань .... можно что либо сделать с данной выборкой? я ее и вдоль и поперек.. ну никакой зависимости... Или остается вариант только делать метод прямого сравнения и парными продажами искать корректировку на наработку по каким нить другим позициям???
Kornilov: Много предложений на сайте http://www.cpb.ru/ Не смотрели? Еще бы пять-десять аналогов и КРА мог бы дать приемлемый результат. С предложенным набором наиболее разумный "прикид" 4,9 млн руб (на мой взгляд, естественно) дает экспоненциальная модель Ц=Ц0*ехр(-а1*пробег-а2*Возраст).
Мисовец: Я по Вашим первым данным постоил два графика: 1. Цена от наработки, ничего умного, точки пляшут 2. Цена от года выпуска, а тут ещё хуже: цена растет в уменьшением возраста. Т.е. алогичное по возрасту, это можно разумно объяснить только заменой барабана, но у Вас об этом ни слова, т.е. я солидарен в общем с проверяющим, т.к. аналоги алогичны. По Вашим вторым данным пока не смотрел.
Мисовец: С вторыми данными лучше, зависимость от возрата верная, да и от наработки тоже, правда там по возрасту две точки выпадают, а по наработке тоже 1 или 2 выпадают. Вот разобраться с этим и будет две модели: одна от возраста, другая от наработки, выбрать лучшую Вот моя обработка данных графиками http://zalil.ru/29864591
Marisya: спасибо большушее!!! а можно по идее по вашим вторым графикам построить тренды степенные и взять оттуда степень коррекции? и одновременно их применять к цене аналога? например по году получается степень -0,33, по наработке -0,433. и цену объекта оценки строить как Ца*(год)^(-0.33)*(отношение наработок)^(-0.433) аналогично как в параметрической коррекции цен на технические параметры? Или это тоже вкорне неверно?
Мисовец: Marisya пишет: и цену объекта оценки строить как Ца*(год)^(-0.33)*(отношение наработок)^(-0.433) аналогично как в параметрической коррекции цен на технические параметры? Или это тоже вкорне неверно? А зачем? В Ёкселе есть спец-функция, называется =ТЕНДЕНЦИЯ(Цены_аналогов;Характеристики_аналогов;Характеристика_объекта;1) и дает эта функция РС объекта оценки. Скромненько и со вкусом. Но до этого принято показывать, что регрессия удалась: Фишер, Стьюдет, Случайные по Дербин-Уотсону остатки .... Ну а Ваша корректировка это, собственно, Кторможения, ну, в оценке это разрешается в принципе. Тут важно понять, что у нас пока две модели от возраста и наработки, т.к. возраст и наработка сильно между собою связаны, то строить совместную модель, видимо, не стоит. Лучше одну из моделей выбрать, ну, у которой R2 повыше.
полная версия страницы