Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Когда цен много, а стоимость одна » Ответить

Когда цен много, а стоимость одна

Kikinda: Продолжаем обсуждение книги С.А. Смоляка. Хочу сегодня затронуть тему сведения цен нескольких аналогов в одну стоимость. В книге об этом написано на стр. 30 (третья проблема сравнительного подхода). Поднимаю эту тему, так как многие не знают как поступать, когда оценщику повезло и он нашел цены нескольких аналогов. В книге вновь написано про цены сделок. Ну не может найти оценщик цены сделок. Не может! Кроме того, мы выяснили, что в свете ФСО и доказательного значения отчета это не так уж и важно. Приводится пример из семи цен: 472, 496, 499, 502, 505, 506, 520. Какова будет рыночная стоимость? В книге рассматриваются разные случаи и приведены доводы в пользу минимальной цены, максимальной цены, вторая в порядке убывания, средняя арифметическая. Все это очень интересно и может быть взято на вооружение черным оценщиком. Подход к логике сведения показателей поведенческий, что конечно же верно. Большинство из нас выберут среднюю арифметическую, однако по выборке из 7-ми аналогов нельзя подтвердить нормальный закон распределения. Т.е. по средней арифметической рыночную стоимость получать нельзя. Как получить рыночную стоимость и как доказать что она рыночная? Дана рекомендация использовать идею П. Хьюбера, чтобы применять для оценки похожие, но уже устойчивые к не слишком большому кол-ву резко выделяющихся отклонений, уравнения. Конечно же формулы длинные, буквы непонятные, но меня заинтриговал сам факт доказательства того, что в итоге получится прозрачно-рыночная стоимость. Может разберемся как тут быть и как можно адаптировать П. Хьюбера к реальному оценочному миру?

Ответов - 23, стр: 1 2 All

Владимир Б.: Kikinda пишет: однако по выборке из 7-ми аналогов нельзя подтвердить нормальный закон распределения. Т.е. по средней арифметической рыночную стоимость получать нельзя. Непонятно пишешь. А зачем подтверждать НЗР? И почему нельзя без этого использовать среднее арифметическое?

Kikinda: Средняя арифметическая дает наиболее вероятную стоимость только при условии, что выборка нормально распределена. Если у нас выборка маленькая, то подтвердить, что распределение нормальное невозможно. Вот в приведенном примере средняя арифметическая будет равна 500. Однако за 500 ни один объект не продавался. Об этом и Сергей Абрамович пишет. Кроме того, возникает вопрос, а почему не средняя геомерическая или квадратическая или не мода?

Дмитрий: Kikinda пишет: что выборка нормально распределена это ошибочное мнение. Главное чтоб распределение было симметричным и однородным. Даже эксцесс можно не считать. По поводу вида средней, под рукой нет учебника, но на память выбор вида средней зависит от вида распределений, точнее вида ряда (набора) данных (наблюдений). Для цены это арифметическая средняя (или средневзвешенная). Для средней по году инфляции среднее геометрическое и т.д.


andrey: Kikinda пишет: Однако за 500 ни один объект не продавался. Об этом и Сергей Абрамович пишет. Да! Но есть же погрешность расчетов, доверительный интервал и т.д. И ты хочешь сказать, вернее САС так пишет, что найденные 7 аналогов отражают все возможные цены? Может в основном сделки и проводятся по 500, только о них информации нет.

Дмитрий: Меня всегда удивляло, что люди по разному себя ведут, когда выполняют одинаковые по смыслу действия но по работе или для себя лично. Вот представте, что пришли на рынок покупать картошку там ценики 10, 15, 20 и 25. Картошка одинаковая. Вопрос почем вы купите? Ответ очевиден за 10. так почему если бы отчет писали по картошке то рыночную стоимость указали бы 17,5? Мое мнение, что сделка проходит по минимальной цене или по второй минимальной (если закрадываются сомнения - цена самая низкая - есть скрытый дефект)

Владимир Б.: Kikinda пишет: Средняя арифметическая дает наиболее вероятную стоимость только при условии, что выборка нормально распределена. Это неправда. Достаточно посчитать коэффициент вариации и критерий симметричности проверить - для этого 7-ми значений достаточно

Владимир Б.: Дмитрий пишет: Мое мнение, что сделка проходит по минимальной цене Дим - ну если картошка на рынке по цене в 2.5 раза отличается - это значит ты свалил в одну кучу картошку урожая этого года и прошлогоднюю. На деле разброс цен не превышает 10%. А за демпинг можно запросто по чайнику получить - это вам не у оценщиков. И четыре вспоротые покрышки в придачу. Но разброс есть, это факт. Поскольку есть покупатели с разными мотивами и продавцы с разными мотивами. Известно, например, что на входе в рынок цена, как правило, выше, она для тех, кто не настроен проводить полноценный маркетинг, кто дорожит своим временем. Дотошная бабушка найдет в самом дальнем углу товар подешевле. Кроме того - картошка бывает чистая и грязная, крупная и помельче, бывает разных сортов. Картошка из разных районов - разная на вкус, знающие люди готовы заплатить несколько больше за "правильную" картошку у знакомых продавцов. Я помню - в Москве испытал чувство региональной гордости - когда на Тушинском рынке всю картошку продавали под брендом "тамбовская", хотя врали, конечно. Кто-то хочет распродать товар побыстрее и дает дисконт, кто-то не торопится и желает взять высшую цену. И ведь - берет. Короче факты говорят о том, что востребованной оказывается картошка во всем ценовом диапазоне. Вся она продается в итоге. Поэтому твое предположение считаю неверным.

andrey: 5 коп. Я с Димой не согласен. Т.к. оценщик эту картошку и в глаза не видел. В лучшем случае услышит в телефонном разговоре панегирики продавца.

Квасилий: Я много раз сталкивался с тем, что подбирал несколько аналогов, которые отличаются от стоимости. А потом брал среднюю арифметическую. Проблем с отчетами не было, но сейчас вижу, что проблемы могут возникнуть. Коллеги, а какую стоимость необходимо выбрать?

avg: Квасилий пишет: Коллеги, а какую стоимость необходимо выбрать? как пишется в известных скрижалях - стоимость РС - наиболее вероятная...(и дальше по тексту)

Игорь г. Львов: Усреднений полученных результатов сравнительного подхода, как известно, есть несколько: -среднеарифметическое; -медианное; -мода; средневзвешенное. Ну и может я что-то пропустил. Любое из них применимо. Задача оценщика объяснить зачем он использовал тот или иной вариант. Обсудить идею П. Хьюбера считаю полезным для нас, но, пока, не могу высказать своего мнения. Его у меня пока нет.

Владимир Б.: avg пишет: как пишется в известных скрижалях - стоимость РС - наиболее вероятная...(и дальше по тексту) Что-то я не помню таких скрижалей. "...Стоимость РС - наиболее вероятная.." - это на каком, простите, языке?

Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Ну и может я что-то пропустил Ты кое-что написал. Средних - их несколько десятков.

NPB: Вспомнил логин и пароль и - привет всем! Есть минутка, хочется встрять. Какие м.б. доводы в пользу арифметической средней? Если смотреть на цены, как на реализации случайной величины, распределнной симметрично относително своего математического ожидания (МО), то: - МО, медиана (МЕ) и мода (МОД) - совпадают, что позволяет использовать значение этих (совпадающих) статистик в качестве значения рыночной стоимости (РС - наиболее вероятная цена ...- см. 135ФЗ и ФСО, РС - расчетная величина - см. МСО, Красную книгу RICS): - если считать покупателя и продавца равноправными участниками сделки и рассматривать отклонение цены от РС в меньшую сторону как потерю продавца, а вбольшую - как потерю покупателя, и использовать симметричную квадратичную функцию потерь = сумм (РС - оценка РС)^2, то оценка среденего арифметического есть состоятельная оценка МО, т.е. оценка с минимальной дисперсией из всех возможных несмещенных оценок. Это все хорошо и красиво, но есть более практические вопросы: 1. Когда имеем, скажем, 5 цен - чтобы среденее по ним отражала МО всех цен на рынке, т.е. РС - как знать, сколько же ВСЕГО цен? И как имеющиеся 5 "представляют" эти ВСЕ? (требование репрезентативности выборки - строгое требование). Ведь эти пять могут оказаться взятыми с какого-то одного конца распределения - верхнего или ижнего. 2. Цен действительно всего 5 (вспомним, например, вертолеты Игоря). Тогда нужно признать, что это - ВСЕ цены, вся ГЕНРАЛЬНАЯ СОВОКУПНОСТЬ. А пользуемся мы соотношениями теории выборок, предполагающей БОЛЬШИЕ (конечные или бесконечные) генралььные совокупности. Т.е. среднее значение мы вычислим легко, но что можно сказать об этом значении? Классическая статистика не дает ответов на такие вопросы. Нужно создавать какую-то новую "квазистатистику", "работающую" с малыми генеральными совокупностями. Или просто договариваться - считать РС в таких случаях равную среднему арифметическому представленных на рынке цен.

Kikinda: Николай Петрович, рада встрече! 1. По поводу репрезентативности. Математически мы, конечно, это требование соблюсти не можем, поэтому придется задать некоторые границы исследуемого рынка (в анализе рынка) и дать критерии для поиска аналогов. Я обычно к этому отношусь очень серьезно. Найти на рынке все аналоги, находящиеся в нужном сегменте и дать заключение, что репрезентативно, а представленные цены - это генеральная совокупность (как Вы и советуете). А вот по поводу обоснования среднего воспользуемся книгой Смоляка С.А. Сергей Абрамович, известный как специалист в области экономико-математического моделирования и прикладной статистики в своей книге предлагает использовать метод П.Хьюбера. Как указано в книге, этот способ позволяет более точно оценить искомое среднее значение не обрасывая непосредственно "подозрительные" элементы выборки, а как бы "учитывать их с меньши весом". Этот метод мне показался адекватным по следующим причинам: 1. Нет необходимости отбрасывать с нашей точки зрения подозрительные объекты, так как проверить почему цена отличается все равно почти невозможно 2. Стомость может быть приближено оценена изложенным методом усреднения цен сделок по Хьюберу. И это и будет наиболее вероятная стоимость. Дорогие коллеги, спасибо большое. Отчеты теперь в разделах про поиск аналогов/составление выборки и обоснования, что эта стоимость и есть рыночная у многих оценщиков качественно улучшатся. Теперь надо как то опробовать на практике этот метод. По приведенным формулам не так просто работать. Думаю, что это тема следующей ветки.

NPB: Оксана, мои встречные радости У меня нет пока этой книги книги САСа, но я бы не "западал" не его рекомендации до тех пор , пока не разобрался поглубже в специфике наших задач. Метод Хьюбера - один из методов т.н. робастного оценивания - есть такое отдельное напрвление в статистической методологии. Он не единственный, есть и другие, да и сама идея робастного оценивания не так изящна, как хотелось бы. С критикой подхода робастных оценок можно мпознакомиться у А Орлова (в сети была его книга - Эконометрика, есть и сайт, если не ошибаюсь pp-orlov.ru). Строго говоря, использовать "выпадающие" аналоги нас никто не заставляет. Что значит - грубая ошибка? - это аналог с другого сегмента рынка, или с неуказанными характеристиками (существенно лучшими или худшими по сравнению с остальными). Мы должны и можем на этапе формирования выборки анализировать такие аналоги и отбрасывать их при необходимости. Очень редки ситуации, когда иформации пчти нет, а мы упрямо пытаемся применять количественные методы в рамках сравнительного подхода. Скорее мы применим более грубые - качественного сравнения и оговорим место полученного результата среди результатов других подходов. Так что это - н.м.в., несколько экзотическая постановка задачи, возможно когда-то и полезная, но решительно не общая и даже не частая. Может сначала разберемся в более жизненных ситуациях? Как я вижу по слушателям моих семинаров, для некотрых - это актуальная задача.

Kikinda: Задача выбора стоимости из нескольких значений актуальнейшая и в оценочной литературе по этому поводу пока ничего нет. Книги по статистике написаны немного для других целей и для гораздо бОльших выборок и для других задач. Наша задача дать адекватную оценку стоимость на момент оценки и доказать, что она адекватная. Если стоимость, которая должна быть мы чувствуем, то с доказательствами большие проблемы. Увидев, что хоть в одной книге, т.е. в книге Смоляка С.А. эта задача решается я и начала эту ветку (чтобы обсудить и далее применять). Вот нашла сайт проф. Орлова http://www.newtech.ru/~orlov/

Смоляк Сергей: NPB пишет: Метод Хьюбера - один из методов т.н. робастного оценивания - есть такое отдельное напрвление в статистической методологии. Он не единственный, есть и другие, да и сама идея робастного оценивания не так изящна, как хотелось бы. С критикой подхода робастных оценок можно мпознакомиться у А Орлова (в сети была его книга - Эконометрика, есть и сайт, если не ошибаюсь pp-orlov.ru). Строго говоря, использовать "выпадающие" аналоги нас никто не заставляет. Что значит - грубая ошибка? - это аналог с другого сегмента рынка, или с неуказанными характеристиками (существенно лучшими или худшими по сравнению с остальными). Мы должны и можем на этапе формирования выборки анализировать такие аналоги и отбрасывать их при необходимости. Уважаемый NPB! Никто не говорит, что метод Хьюбера - единственный. А вот насчет книги Орлова вы ошибаетесь. Просмотрел внимательно его книгу Эконометрика, там дается описание общей идеи этого метода, а не конкретных расчетных формул. И просто говорится о возможности других подходов. Мне кажется, что именно подход Хьюбера удобен и применим в оценке имущества. Это вытекает из сути его модели: обрабатывается выборка, в которую попали не только объекты из "правильной" генеральной совокупности, но и какие-то иные (назовите как хотите - резко выделяющиеся, грубые ошибки, засорения и т.п.). Дело в том, что РС должна определяться применительно ко вполне определенным условиям сделки (независимость сторон, полная информация об объекте оценки, достаточный срок экспозиции и др.). Так вот, как правило, среди цен реальных сделок (а я только о них и говорю) некоторые цены относятся совсем к иным сделкам и пока еще нет методов анализа, которые позволяли бы выделять их (не трогая цен "нормальных" или, как в МСФО, "регулярных" сделок). А методы типа Хьюбера позволяют такое обстоятельство учесть. Кстати, как доказано в теории, наибольшие ошибки в оценке достигаются и тогда, когда "засоряющие" данные не очень сильно отличаются от остальных. Простой пример: вы хотите оценить дисперсию генеральной совокупности. Тогда одно из самых плохих засорений может быть устроено так: все засоряющие данные ТОЧНО совпадают со средним значением. В таком случае выборочная дисперсия, посчитанная "обычным" способом, окажется заниженной! Вернемся к примеру с картошкой. Если на рынке 100 продавцов, но независимых из них только 4, продающие по ценам 10, 15, 20 и 25 руб. Из остальных 48 продавцов на самом деле торгуют картошкой продавца №2 ("аффилированы"), другие 48 - картошкой продавца №3. Как по-вашему, надо оценивать дисперсию по ценам 100 продавцов или только по ценам первых четырех? Или еще учитывать объемы продаж каждого "вида" картощки? Думаю, что в данном случае метод Хьюбера поволит учесть экстремальные цены (10 и 25) с меньшим весом, что, наверное, правильно.

Kikinda: Конечно это идея использовать весовые коэффициенты для каждой цены. Но на основании чего их определять? Мне кажется, что логично бы было учитывать "силу" продавца или покупателя и еще какие то малозначительные события. Я тут недавно спорила с оценщиками по поводу минимальной стоимости в выборке. Логика следующая. Есть выборка, там есть позиция в которой стоимость минимальна и оценщики говорят, что покупатель скорее будет покупать по минимальной цене, потому что это для него выгодно. Я же рассуждаю так, что если существуют другие цены, значит кому то выгодно покупать по иной цене? Я понимаю, что более высокие, чем средние цены могут быть по причине "дополнительных" удобств. Как определить, стоит ли в рыночную стоимость их включать?

andrey: Kikinda Тут можно спорить до хрипоты. Но... считаю, если это возможно, применять ленинский принцип: "лучше меньше да лучше". Я и не только я, приводили пример о картошке на рынке: есть более дорогая, а есть и более дешевая от средней цены. Среднее значение в идеале должно стремиться к моде на рынке. Но если хочется более точной оценки, то тогда нужно работать над выборкой: описание-идентификация-классификация-анализ.



полная версия страницы