Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Допущения: разрешено все, что не запрещает рынок? » Ответить

Допущения: разрешено все, что не запрещает рынок?

Buyer: Был сегодня на бесплатном вебинаре СМАО. Там говорилось в том числе о допущениях. Всё ли допустимо записать в допущения? Оказывается, в этот раздел задания на оценку желательно записывать все и побольше. Цель - обезопасить оценщика. НО! Главное ограничение - не включать в этот раздел задания/отчета предположения, которые заведомо будут противоречить рынку.

Ответов - 53, стр: 1 2 3 All

Игорь Б.: Buyer пишет: НО! Главное ограничение - не включать в этот раздел задания/отчета предположения, которые заведомо будут противоречить рынку. Всё. НЭИ накрылся

Buyer: Коллега, я не понял Вашего бурного веселья. В моем посте ничего противоречащего НЭИ я не увидел, так как «рынок» может подтверждать с разной степенью приемлемости несколько вариантов НЭИ. Продолжу мысль…. На вебинаре от СМАО, прошедшем 15.02.12, рассматривался в том числе вопрос об учете/неучете НДС в РС. Казалось бы – что здесь такого? Ан-нет!!! Результирующая (рекомендательная часть от СМАО): поскольку оценщик не обладает специальными знаниями в области налогового законодательства – в задании на оценку должно быть включено условие учета/неучета НДС в итоговой стоимости объекта. А теперь предлагаю довести эту мысль до абсурда. Какие еще есть сферы, сопряженные с процессом оценки? Ведь оценка в 99% случаев делается для сделок, а где сделка, там возможен конфликт интересов. Представим ситуацию, идет судебный процесс. Задается оценщику (адвокатом оппонента) вопрос по отчету, в котором определена стоимость дизельного парогенератора 2002 года выпуска: - Обладаете ли Вы специальными знаниями в области ремонта и обслуживания дизельных парогенераторов? - Нет - Тогда, что послужило для Вас основанием установить в части определения уменьшения стоимости, как Вы здесь пишете, величину физического износа в размере 70% ? Какой выход? 1. Нанимать профильного спеца по ремонту дизельных парогенераторов, чтобы он составлял смету на ремонт? (Это раздует цену отчета и увеличит время на оценку) 2. Включать в допущения отчета пункт, защищающий оценщика, в котором РС признавалась достоверной при таких-то и таких значениях физического износа? Или пока гром не грянет?

Юрич: Buyer Ну для парогенератора величина физического износа никогда не определяется от балды. Это либо нормативные данные, данные освидетельствования, либо справочные таблицы физического износа. При этом оценка техсосотояния полюбому проводится инженерной или другой специализированной службой собственника или эксплуатанта. Во вторых адвокат не может задать такого вопроса, так как для этого ему необходимо обладать уровнем технических познаний достаточным для того, что отбить встречный вопрос что он понимает под величиной физического износа и как эта величина проявляется в физике процессов. Но это лирика. А вот с НДС вопрос исключительно юридический. Дело в том, что согласно действующего законодательства покупателью должна предоставляться цена с учетом ВСЕХ налогов и сборов. Поэтому писать с НДС или без НДС юридически некорректно. Либо с учетом всех налогов, либо дополнительно давать справочную стоимость без учета какого либо из налогов и сборов. Понятно, что бухгалтерам это не нравится, но выделять налоги, это их работа а не Ваша. А то получается дай г-на, дай ложку, да чтобы еще и не пахло. Мало того, что зачастую за них приходится делать инвентаризации и сверки, исправлять им бухгалтерию, так еще и у исчислять их налоги, и все за большое человеческое недовольство.


Юрич: Buyer Да кстати, что понимается под противоречащим рынку. А если рынок ограничен, или рынок для объекта оценки это только утилизация. Каким образом до начала проведения оценки Вы можете это знать, что бы включить такие ограничения в техзадание, которое появляется до начала проведения работ. Абсолютно нелогично и говорит о сговоре оценщика и заказчика, так как написать такого рода ограничения до начала проведения работ невозможно, а значит работы были проведены по итогам которых ограничения были сформированы. И вот такой вопрос в суде от адвоката крыть будет нечем. Если в отношении недвижки как то еще можно выкрутиться, то в отношении МИО с их громадным разнообразием и присущим каждому типу, а зачастую и модели технико-экономическими свойствами это просто невозможно.

Игорь Б.: Юрич пишет: Каким образом до начала проведения оценки Вы можете это знать, что бы включить такие ограничения в техзадание, которое появляется до начала проведения работ. Это знают ведущие семинара СМАО . Что будет писать Заказчик "чтобы не противоречить рынку" до исследования рынка. Buyer пишет: Тогда, что послужило для Вас основанием установить в части определения уменьшения стоимости, как Вы здесь пишете, величину физического износа в размере 70% ? Какой выход? Выход простой. Прежде чем что-то писать - найти основание. Уровень подобных вопросов - почему шрифт не соответвует требованиям ГОСТа к оформлению документации.

Юрич: Игорь Б. Поправочка не ГОСТ а ЕСКД

Buyer: Коллеги, как я и ожидал пошла конкретика. Пример был условный. Со всеми приведенными здесь аргументами АБСОЛЮТНО согласен. Просто насторожила фраза от СМАО "оценщик не обладает специальными знаниями в области налогового законодательства". Эта фраза, если я правильно понял, взята из контекста материалов какого-то судебного дела. Есть масса моментов в оценке, где "непуганые российские оценщики" легко и непринужденно оперируют, легкомысленно беря на себя ответственность. Недавно делал отчет по системному блоку, который был сильно поврежден (для страховой). Пришлось отдать его в комп.фирму. Там его провели диагностику, за которую я заплатил. Итог: менять корпус (буквально согнут был пополам), видеокарту и мат.плату. Т.е. я использовал при составлении отчета бумагу, в которой была написана стоимость ремонта. А как бы вы поступили в этом случае? Кстати, как всем известно, дополнительно к существующей имущественной ответственности оценщика Следственный Комитет инициирует введение уголовной ответственности. :) Предварительные выводы: а) оценщик не должен брать на себя ответственность в тех областях, где необходимы специальные знания; б) осмотрительно пользоваться допущениями и не включать заведомо противоречащие рынку условия.

Игорь Б.: Buyer пишет: насторожила фраза от СМАО "оценщик не обладает специальными знаниями в области налогового законодательства". Как насчёт программы переподготовки на оценщиков где есть дисциплины типа "Налоги и налогообложение". Buyer пишет: Предварительные выводы: а) оценщик не должен брать на себя ответственность в тех областях, где необходимы специальные знания; б) осмотрительно пользоваться допущениями и не включать заведомо противоречащие рынку условия. В случае необходимости привлечения специалистов в Отчёте указывается "степень их участия в проведении оценки объекта оценки;" Что значит как то ещё, по Вашему и СМАО "не брать на себя ответственность" ? Как "не включать заведомо противоречащие рынку условия" ??? Типичный случай - при оценке ДТП страховая компания требует занижения стоимости. Мои обязанность - разъяснить Заказчику содержание Договора на оценку и его неотъемлемой части "Задание на оценку", где он может написать ЧТО УГОДНО, именно в разделе "допущения и ограничивающие условия" потому что это будут условия Заказчика - рассчитать стоимость ремонта при стоимости н/ч 300 руб (Например у них есть прямой договор с СТО по этой именно стоимости, когда в среднем по городу н/ч не меньше чем 500 руб). СМАО может отдохнуть со своей такой "целью - обезопасить оценщика"

Kikinda: Коллеги, спасибо за очень интересную тему. Конечно, допущениями оценщик себя обезопасить не может. И зачем такой оценщик, который себя вроде как обезопасил, но в итоге получил стоимость, которая соответствует не рынку, а чему то абстрактному. Получается, что чем более оценщик разносторонний, тем меньше допущений. Ну смех же. Я считаю, что допущения необходимы для того, чтобы уточнить термин "рыночная стоимость". Пример. Оборудование оценивается для целей залога. Если писать, что рыночная стоимость равна 100 рублей, то можно придумать крайне много условий. 100 рублей - оборудование которое только что куплено и в упаковке, 100 рублей - оборудование которое смонтировано и находится в рабочем состоянии, 100 рублей - оборудование которое демонтировано и ждет своего часа на предприятии, 100 рублей - оборудование демонтировано и упаковано и так далее. Время позднее, фантазия у меня уже не работает. Но я могла бы написать больше 25 различных состояний. Так вот, допущения необходимы для того, чтобы оценщик понимал что он оценивает, а клиент понимал какую стоимость получил оценщик и что она означает.

Игорь Б.: Kikinda пишет: Получается, что чем более оценщик разносторонний, тем меньше допущений. Ну смех же. А вот СМАО отвебинарило народ по-другому: чем больше допущений, тем "безопаснее" для оценщика. Чушь в квадрате. Kikinda пишет: Так вот, допущения необходимы для того, чтобы оценщик понимал что он оценивает, а клиент понимал какую стоимость получил оценщик и что она означает. Переведу - Допущения бывают разные. 1. Те, которые указал Заказчик являются условиями задачи, при соблюдении которых оценщик как специалист должен обосновать стоимость. Они для Оценщика пишутся. 2. Те, которые формирует сам Оценщик, уже в процессе работы столкнувшись с проблемами методического, информационного, терминологического свойства. Они для Заказчика пишутся.

Kikinda: Игорь Б. Дополню Игоря. Допущения еще накладывает цель оценки и задачи оценки, потому что они определяют "вид стоимости".

Buyer: Игорь Б. пишет: Мои обязанность - разъяснить Заказчику содержание Договора на оценку и его неотъемлемой части "Задание на оценку", где он может написать ЧТО УГОДНО, именно в разделе "допущения и ограничивающие условия" потому что это будут условия Заказчика Это очень похоже на случай из этого же вебинара - упоминалось судебное разбирательство по выкупу арендованного субъектом малого бизнеса объекта недвижимости. Так вот, в отчете (я его не читал) была проведена оценка для выкупа помещения с учетом наличия договора аренды с арендатором по заниженной ставке. В итоге стоимость занизили в разы. Это как раз тот случай, что допущения противоречили рынку, хотя формально оценщик сделал то, что было в договоре. Однако, он не должен был учитывать нерыночную аренду для определения РС для выкупа. И таких случаев похоже не один.

Игорь Б.: Buyer пишет: Это как раз тот случай, что допущения противоречили рынку, хотя формально оценщик сделал то, что было в договоре. Однако, он не должен был учитывать нерыночную аренду для определения РС для выкупа. И правильно сделал, что делал то что ему написали в Задании. Здесь нет никакой ответственности за желания Заказчика исказить стоимость. Оценщик, как специалист, сделал расчёт с учётом заданных цифр. Это так и должно быть !! (примерная аналогия - принимает же оценщик баланс, и строит на его базе расчёты). Другое дело - если в Задании не было никаких "ЗАДАННЫХ ЦИФР", и оценщик САМОСТОЯТЕЛЬНО наваял искажённый рынок. Buyer пишет: Однако, он не должен был учитывать нерыночную аренду для определения РС для выкупа. Обременения придумал не оценщик. Как он мог не учитывать предоставленные долгосрочные договора аренды (пусть даже по ставке в 1 руб/м), если ОНИ ЕСТЬ !!! Это вопрос к собственнику - почему так дёшево, а не к оценщику - почему ты учитываешь. СМАО опыт Дмитрия Романова вывернуло по-своему похоже.

Kikinda: Игорь Б. В суде вообще на задание смотрят?

Владимир Б.: Buyer пишет: Коллега, я не понял Вашего бурного веселья Это не бурное веселье. Организм коллеги Игоря вырабатывает юмор, в основном, в виде сарказма. :) Ну а сарказм - я считаю, оправдан. Вот вы сходили на вебинар СМАО, услышали там какую-то чушь и стучите по этому поводу в рельсу. Я лично не вижу для того никакого повода. Ну - мало ли что там в СМАО скажут от великого ума? СМАО что - наместник Господа Бога на земле? Не слушайте Вы их - да и всё

Владимир Б.: Юрич пишет: Поправочка не ГОСТ а ЕСКД Вам бы только поправить что-нибудь А что такое ЕСКД - как не мешок ГОСТов? Начиная с ГОСТ 2.001-93 ЕДИНАЯ СИСТЕМА КОНСТРУКТОРСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ;)

Владимир Б.: Игорь Б. пишет: Игорь - я согласен и с тобой и с другими коллегами, которые к допущениям в Задании и в Отчете подходят как к некоторому инструменту, который дан Оценщику законом и который грех не использовать, в т.ч. и для обеспечения собственной безопасности. Поэтому писать их надо - однозначно. Позвольте маленький пример: в январе этого года выиграл судебный процесс, в котором мою оценку пытались опрокинуть в т.ч. и потому, что я не предпринял все меры к установлению истинной правопринадлежности объекта оценки, который на дату оценки принадлежал другому собственнику. Я в судебном заседании доказывал, что все доступные мне меры я предпринял и тыкал оппонента в приложенные к отчету ПТС, где правопринадлежность была четко обозначена и это не давало мне повода усомниться в том, кто собственник объекта оценки. НО В решении суда была записана именно такая формулировка (не дословно, но смысл тот): установление правопринадлежности не входит в обязанности оценщика, о чем есть СООТВЕТСТВУЮЩАЯ ЗАПИСЬ в разделе "Допущения и ограничения..." отчета. Вот так-то. Однако - меня настораживает твоя декларация "Задание на оценку", где он может написать ЧТО УГОДНО Всё-таки - не всё, что угодно, хотя такая точка зрения есть и источник её распространения - РОО (хотя некоторые члены РОО от этого открещиваются ). Даже к нам в Тамбов несколько лет назад добралась весьма представительная делегация РОО для распространения этого дивного знания. Я, помню, пытался спорить, но сам ощущал, что выглядит это как нападение индейца с томагавком на пулеметное гнездо. Разные весовые категории. Но при своём мнении остался Ну должен же быть и здравый смысл. Нельзя писать ЧТО УГОДНО. Буквально неделю назад я в суде загрызал один отчет - в том числе за такое вот допущение: арендодатель получает все платежи и проводит все расчеты в конце года. Хотя с объектом оценки (офисное помещение) - было , конечно, совсем не так и оценщик не смог привести хоть один пример, чтобы в нашем городе арендодатели вели себя подобным образом. В итоге - оценщик сам признал это ошибкой и признал возникшее вследствие принятия подобного допущения занижение стоимости. Хотя - по твоей логике - допущение як допущение , не хуже других, написал в Задание - и шуруй смело.

Юрич: Владимир Б. Для РОО не действует главный принцип боя, что побеждает не тот кто чаще стреляет, а тот кто попадает. Измышление о том, что заказчик писать может все что угодно бредово, так как договор и приложения к нему в том числе задание на оценку есть коллективный договор, который подписывается как заказчиком, так и испольнителем. Исходя из этого исполнитель как вправе не подписывать этот договор, так и вправе вносить в него изменения. Кроме этого исполнитель к договору может сделать дополнительное приложение со своим особым мнением опирающимся на действующие законы и стандарты, которое также подпишут обе стороны. А вот рыночная стоимость которая определяется на конкретных не рыночных условиях и допущениях, это впринципе инвестиционная стоимость. К вопросу об установлении правообладателя. Оценщик устанавливает это только на основании предоставленных документов, так как не наделен законодательством правами по проверке и подтверждению сведений такого характера. Поэтому в допущениях этот фактор указывается и если заказчик ввел оценщика в заблуждение предоставив ему недостоверную информацию, оценщик ответственности не несет и производит отзыв отчета в связи с вновь открывшимися обстоятельствами.

Kikinda: Юрич Я согласна полностью. Не надо в отчете писать избыточной информации. Есть закон и в рамках него действовать. То многие начинают писать и про 6 месяцев и про "не проводили проверки документов" и так далее. Но больше всего мне не нравится позиция РОО в этом вопросе -написать в допущениях, что оценщик ни за что не отвечает. Зачем тогда нужен оценщик. Владимир Б. Волк, я знаю, что ты можешь загрызть кого угодно. Но допущения тебе зачем? Мне они нужны для того, чтобы сказать какую стоимость я получаю на выходе. Допущения нужны не для безопасности.

Юрич: Kikinda Писать про шесть месяцев к сожалению приходится не из-за того, чтобы оградить себя законодательно, а исключительно из меркантильных интересов. Проявляется это в том, что Заказчик и его доверенные лица включая грузчиков переносящих отчет с места на место считают своим долгом позвонить и уточнить сколько действует отчет. Достали!!! Поэтому про шесть месяцев на самом видном месте для самых любопытных.



полная версия страницы