Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Последовательная корректировка » Ответить
Последовательная корректировка
Kikinda: Многие оценщики пользуются методом последовательной корректировки. Т.е. находят 3-5 аналогов и потом по классике - "+" 10% и "-20" ну и так далее. НО!!! У меня такой странный вопрос. Допустим, оцещик выявил, что транспортировка удорожает "новый" объект на 10%. Потому он стоимость 100 тыс первого аналога и стоимость 300 тыс второго аналога умножает на 1,1. Получается, что чем дороже объект, тем дороже транспортировка. Хотя они могут быть одинаковыми, но просто в разном физическом состоянии. Еще одна проблема. Например, наличие запасных частей. Опять такая же ситуация - чем дороже объект (чем в лучшем он состоянии), тем дороже на него запчасти. Но это же тоже неправильно. Ну и третий вопрос - сам факт "последовательного" внесения корректировок ну и последовательного умножения. Мне кажется, что там что то не так.
Ответов - 36, стр:
1 2 All
Мисовец: Kikinda пишет: Ну и третий вопрос - сам факт "последовательного" внесения корректировок ну и последовательного умножения. Мне кажется, что там что то не так. В процессе "последовательного" внесения корректировок всё не так. Любая тесная по свойствам объектов-аналогов выборка имеет свою модель ценообразования, которая формируется двумя составляющими: - зависимостями, существующими в генеральной совокупности, т.е. теми факторами, которые привели к формированию определенной совокупности предложений (сделок) на рынке на текущий момент. - способом формирования выборки, т.е. теми взглядами, которых придерживался оценщик, когда одни аналоги отбирал, а другие не считал аналогами. Пример: цены квартир зависят от многих причин: места, комнатности, этажности, планировки, качества отделки, материала и т.п. Но мы соберем похожие аналоги и сведем всё к 1-2 больше редко факторам. Т.е. на рынке одни зависимости, а в нашей выборки они уже другие, это реальность. Причем они другие не только по составу, но и по величине. Т.е. в одной выборке угол наклона один, а другой выборке - другой. И это меняется во времени, т.к. меняются свойства объектов и меняются спрос и предложение. Поправки это всё самообман. Знает оценщик, куда хочет привести расчет, приведет, не знает, ему поправки не нужны.
Kornilov: 3) Корректировки бывают абсолютные (складываем или вычитаем) и относительные (умножаем и (редко) делим). Последовательность их применения в книжках обычно в таком порядке и указывают. 2) Про запчасти - нелегкий вопрос. Вот только что ценил лодочный мотор б/у и поди попробуй учти, что такое "много запчастей к нему". 1) Про "классику". Я думаю, что вопрос родидся из-за замыливания глаза. В многочисленных отчетах видишь некую табличку, в которой последовательно корректируют цны (предложений) 3-5 аналогов. Но! Формально надо бы последовательно каждый аналог откорректировать, а потом взвесить результаты. И тогда не встречались бы в одной строке "всё по -10%" или "всё по +20%".
arhexp: Kikinda пишет: опустим, оцещик выявил, что транспортировка удорожает "новый" объект на 10%. Потому он стоимость 100 тыс первого аналога и стоимость 300 тыс второго аналога умножает на 1,1. ..полагаю, что при внесении корректировок оценщик должен иногда применять и абсолютные величины - т.е. стоимость транспортировки в деньгах, а не в % соотношении к цене аналога. И это может касаться не только транспортировки, но и монтажа доп.оборудования, которого допустим нет на аналоге..
andrey: Kikinda пишет: Получается, что чем дороже объект, тем дороже транспортировка. Хотя они могут быть одинаковыми, но просто в разном физическом состоянии. Еще одна проблема. Например, наличие запасных частей. Поддержу коллег. Сначала делаются абсолютные корректировки, а потом относительные. Почему появился такой вопрос, на №-ном году практики?
Kikinda: andrey Он и раньше появлялся. Но сейчас как то особенно актуально. Нужно учиться вносить все корректировки единовременно. Например, решать систему уравнений. Мне кажется, что это выход.
Мисовец: Kikinda пишет: Он и раньше появлялся. Но сейчас как то особенно актуально. Нужно учиться вносить все корректировки единовременно. Например, решать систему уравнений. Мне кажется, что это выход. Я согласен насчет решения системы линейных уравнений, однако хочу отметить, что такое решение всегда совпадает в результатом работы матрицы ЛИНЕЙН из КРА.
Kornilov: Мисовец пишет: Kikinda пишет: цитата: Он и раньше появлялся. Но сейчас как то особенно актуально. Нужно учиться вносить все корректировки единовременно. Например, решать систему уравнений. Мне кажется, что это выход. Я согласен насчет решения системы линейных уравнений, однако хочу отметить, что такое решение всегда совпадает в результатом работы матрицы ЛИНЕЙН из КРА. Тогда уж надо думать о применении методов линейной оптимизации.
Kikinda: Я еще думаю, что на основании анализа рынка надо как то делить на "кластеры" и проводить анализ, но не числовой, а логический. Но как это все поместиться в ФСО? Вот это вопрос. А симплекс-метод вполне подойдет. Надо будет Сергея Абрамовича спросить.
Мисовец: Kikinda пишет: Я еще думаю, что на основании анализа рынка надо как то делить на "кластеры" и проводить анализ, но не числовой, а логический. Но как это все поместиться в ФСО? Вот это вопрос. Уверен, что не нужно ничего помещать в ФСО, а если уж что и хочется туда поместить, то начать севетую с таблицы умножения. ФСО вообще у нас не то, чем они должны быть, о чем давно написаны разумные статьи, а также ФСО уже в теперешнем виде не годятся для профессиональной оценки, о чем тоже была прекрасная статья Михайлеца и Артеменкова. Правки в ФСО последнее дело, совершенно вредное для ОД.
Мисовец: Kikinda пишет: А симплекс-метод вполне подойдет. Надо будет Сергея Абрамовича спросить. Есть две версии симплекс-метода: 1. Алгоритм решения оптимизационной задачи линейного программирования путём перебора вершин выпуклого многогранника в многомерном пространстве. - Этот если и подойдет, то только математику, а обычный человек ничего в нем не поймет. 2. Метод Нелдера — Мида, также известный как метод деформируемого многогранника и симплекс-метод, — метод безусловной оптимизации функции от нескольких переменных, не использующий производной (точнее — градиентов) функции, а поэтому легко применим к негладким и/или зашумлённым функциям. - С этим не проще. Почитать о том и этом можно в Википедии, откуда я и взял определения, но по-моему, лучше уж разобраться в КРА.
Доцент: Что то я не догоняю, зачем велосипед изобретать и все так онаучивать, ведь существуют же определенные правила внесения поправок (корректировок). Я согласен с Василием Григорьевичем, лучше уж разобраться в КРА, но это в том случае если аналогов достаточно, а если нет?. Сопоставимые или парные продажи (предложения) выбираются на основании рыночных данных, когда между оцениваемыми и сравниваемыми объектами имеется ограниченное число различий, причем стоимостной вклад каждого различия может быть количественно определен. Чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектами собственности, в данные о сравнимой продаже (предложении) необходимо внести поправки. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому объекту, а не по оцениваемому. В качестве единиц сравнения могут выступать: возраст объекта, техническое состояние, технические характеристики, производительность, комплектация, условия продажи и т. д. В зависимости от отношения к цене единиц сравнения поправки делятся на процентные, относительные денежные и абсолютно-денежные. В общем случае стоимость аналога с учетом поправок может рассчитываться по следующей формуле: С=СА*П*К (плюс, минус)А где: Са – стоимость аналога без учета поправок, П – процентная поправка, К – обобщающая относительная поправка, А – абсолютная денежная поправка. Обобщающая относительная поправка рассчитывается по формуле: К = Сумма от i до n (yi*Pi), где Сумма yi =1 причем Pi – относительный показатель i-ой единицы сравнения, yi – весовой коэффициент i-ой единицы сравнения. Pi = Тоi/Таi если с увеличением показателя Рi единицы сравнения стоимость увеличивается, и Pi = Таi/Тоi если стоимость уменьшается. Как отмечалось выше, сумма всех коэффициентов ai для одного объекта, независимо от количества анализируемых единиц сравнения, должна быть равной единице (100%). Определение ai сталкивается с определенными трудностями и обычно сводится к экспертной оценке. Другим методом внесения поправки является соотношение стоимости/производительности:
Доцент: Понял, нельзя символы в формулы вставлять
Kikinda: Доцент На парные продажи пар чаще всего не найти. Мы даже с Аней по этому поводу написали легенькую статейку http://www.labrate.ru/teveleva/teveleva-bebneva-2011-1.htm В статье мы рассмотрели пример с самым активным из всех рынков - рынком квартир. На других рынках ситуация в несколько раз хуже. Поэтому парные продажи - не вариант. И какие либо правила не помогут. С=СА*П*К (плюс, минус)А Объясните экономический смысл перемножения всего, что мы видим?
Игорь г. Львов: Имея в свое время возможность общения с дилерами б/у немецкого деревообрабатывающего оборудования я пришел к неожиданному на первый взгляд, выводу - с точки зрения живого рынка, очень много коректировок типа +10% или -5% ложатся в нормальный разброс цен на рынке и делаем мы эти корректировки или нет от этого итог не становится более достоверным. Рынок-то вариабельный и в границах интервала значений любой результат будет достоверно. А вот эти корректировки иногда виглядят как запудривание мозгов клиенту или пользователю отчета. Никто ж себе не берет в голову такого факта как общего влияния различий между объектами на стоимость. 1+1=2 только в арифметике. А в живой экономике 5 различий по 20% не дадут различия в цене 100%. Если перейти на рынок квартир то квартира на последнем этаже с поломанным лифтом без ремонта с текущей крышей не стоит 50% от стоимости отремонтированной квартиры на 2 этаже того-же подъезда. Разница будет значительно меньше. Коллинеарность господа. И ее родимую со счетов скидывать никак нельзя. Два вихода: 1. минимум корректировок; 2. КРА.
Kikinda: Игорь г. Львов Вот именно! И еще я бы добавила, что реальные продавцы вносят все корректировки единовременно, особо не объясняя почему и как. А мы пытаемся найти в них какую то логику.
Мисовец: Kikinda пишет: И еще я бы добавила, что реальные продавцы вносят все корректировки единовременно, особо не объясняя почему и как. А мы пытаемся найти в них какую то логику. Точнее будет так: цены выборки, как правило, зависят по факту от одной или нескольких независимых переменных, плюс случайный член, в котором по факту сидят слабые не учтенные нами независимые переменные, а также случайный разброс и неопределенности. Вся проблема в том, чтобы выявить присущие выборке зависимости, но сложность этого состоит в том, что необходимое количество аналогов удается собрать далеко не всегда. У этой темы нехватки аналогов, причем, имеется две стороны: 1. Когда мы собираем аналоги для прямого сравнения, то нам годятся, вообще-говоря, любые по факторам аналоги, т.к. если в новом аналоге возникает новое, ранее не встречавшееся отличие от ОО, то мы вольны, как придумать для этого отличия так называемую обоснованную поправку, так и просто не упомянуть данное отличие в описании аналога. Причем обоснованность поправки Оценщики понимают как: а). Ссылка на источник поправки, хорошо, если это учебник, статья в бумажном журнале, ну, на худой конец, статья на сайте в сети; б). Некое ощущение, что данный фактор МОЖЕТ влиять, потому что, ну, там, затраты, дельта в доходах, сроках, производительности и т.п., т.е. на слух поправка не должна вызывать протеста у читателя. Вопрос, на самом ли деле учитываемый фактор влияет на цены ВЫБОРКИ, оценщиками не рассматривается, т.к. рассмотреть его можно только через прицел Стьюдента и Фишера, а оценщики культурные люди, и всякие изощренные ругательства стараются в отчетах не употреблять. :) 2. Когда же мы собираем аналоги для создания численной модели цен, будет ли она называться КРА или Решение системы линейных уравнений, то каждый новый фактор в силу необходимости соблюсти определенное число степеней свободы системы, означает необходимость найти ещё два-четыре аналога, а если и у них, вдруг, обнаружатся норые факторы у каждого, то процесс выходит из под контроля. Можно сказать то же самое более наглядно: если мы можем начертить плавную кривую вдоль которой тесно расположатся наши точки-аналоги, то такая картинка внушает..., а вот если мы мысленно себе представляем пятимерную гиперплоскость в шестимерном пространстве факторов, в котором одиноко висят десяток собранных точек-аналогов, то такая картинка не внушает. В принципе, все оценочные прибамбасы с поправками идеологически вытекают из этой картинки. Настоящие авторы всех этих последовательных сравнений, парных продаж и т.п. были от математики и они понимали, что надо бы строить модель, а данных для неё мало. И они полагали, что может найтись случайно пара сделок, отличающаяся одним фактором, и тогда можно построить частную модель и применить коэффициент в общем расчете. Так и возникла парная поправка, авторы же не виноваты, что оценщики со временем забыли вот про это: "может найтись случайно пара сделок" и с тех пор применяют этот метод даже когда такой пары сделок нет.... Проще говоря, есть только математическая модель явления, если она есть, конечно, а всё остальное либо её упрощения, либо её профанация.
Игорь г. Львов: Мисовец пишет: Проще говоря, есть только математическая модель явления, если она есть, конечно, а всё остальное либо её упрощения, либо её профанация. 100% Лучше проблему корректировок не опишешь. Т.е. мое виденье резюме: 1 - есть одно различие между аналогами и объектом оценки, например по состоянию, то парное сравнение допустимо; 2. - различий между аналогами и объектом оценки несколько, то использование КРА или Решение системы линейных уравнений. 3. - практически еще есть вариант показать всю выборку и принять цену наиболее близкого к объекту оценки аналога, который по ценообразующих характеристиках не отличается от объекта оценки.
Kikinda: Мисовец Я согласна с Вашим высказывание. Однако, для стьюдента и фишера нет аналогов даже на рынке квартир. Также как для последовательных корректировок. Нужно искать какие то альтернативы привычным методам. Я предлагаю собирать вообще все цены на объект и потом разбивать их на группы, как это показали мы с Аней в статье, ссылка на которую дана чуть выше. И смотреть какие параментры есть у дорогих объектов и нет у дешевых. И из этого составлять уравнения. Но только не знаю. пройдут ли такие методы контроль.
Доцент: Оксана, экономический смысл приведенной формулы простой, относительные поправки перемножаются, абсолютные вычитаются или складываются, арифметика понимаешь ли однако А вообще то я данным методом внесения корректировок пользовался еще в 1996 году для определения стоимости замещения (затратный подход) нестандартного оборудования, оборудования снятого с производства, да и не только. Отсутствие интернета очень затрудняло поиск ценовой информации, базы данных формировали как могли, специально ездил в Москву на различные выставки и тащил кейсы набитые прайс листами. Пример приводить не буду, он будет схож с примерами, приведенными в книге Антонов В.П., да и не удивительно я у него и работал в то время. Недостаток метода конечно существенный, это экспертное определение весовых коэффициентов. Но это лучше, чем совсем ничего.
Мисовец: Kikinda пишет: Я согласна с Вашим высказывание. Однако, для стьюдента и фишера нет аналогов даже на рынке квартир. Также как для последовательных корректировок. Нужно искать какие то альтернативы привычным методам. Я предлагаю собирать вообще все цены на объект и потом разбивать их на группы, как это показали мы с Аней в статье, ссылка на которую дана чуть выше. И смотреть какие параментры есть у дорогих объектов и нет у дешевых. И из этого составлять уравнения. Но только не знаю. пройдут ли такие методы контроль. Для квартир отчасти согласен, квартиры это место расположения, а место расположения это пространственные модели и там центры влияния дают кучу местных переменных, причем нелинейно влияющих на цены, плюс этажность, плюс разнобой по сериям, планировкам, переделкам и т.п. А вот в МиО я с успехом пользуюсь КРА и без КРА себе уже не представляю верную оценку. Я бы не сказал, что метод КРА является привычным, а если речь идет о привычных последовательных корректировках, то как раз КРА, если есть аналоги, или практический опыт торговли в сегменте рынка, или гадание на трех аналогах с оглядкой на мнение заинтересованного лица. Тут одно из трех и эти методы мы и осваиваем, кто как. Никаких простых альтернатив этому нет, если не иметь в виду Монте Карло, нейрокомпьютинг или квалиметрию, которую двигают известные Вам лица, без особого успеха на практике, впрочем. Но и Карло и нейро и квалиметрия при нормальном подходе все потребуют аналогов, а Карла и Нейро ещё и приличное владение методом/аппаратурой. Статью я прочитал, но, честно говоря, чего-то полезного для практики не вижу пока. В частности, оценка квартир, как я уже написал, совсем не самое простое, другое дело, что там цены можно непосредственно посмотреть в местной газетке, но знать цену и понять, как она образовалась из сплава макро и микро экономики, а также из реакции людей на окружение, отнюдь не просто. Опять же, то, что Вы написали, только про квартиры и можно было написать, т.к. они отчасти типовые, но по разному расположены. Какие нибудь торговые центры или автосалоны и не типовые, и очень по разному расположены, и даже по разному привлекают клиентов. Так если смотреть, то для каждого отдельного объекта будет нужна своя теория. А есть общая теория, КРА, да, она мало полезна для квартир, потому, что про квартиры мы всё видим сами, и нам не важно "как", но она общая и работает всегда, когда есть аналоги. А когда нет аналогов, то нет и рынка и ситуация непопределенная, а на неопределенную ситуацию методов нет, кроме карты раскинуть :)
полная версия страницы