Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Весовые коэффициенты » Ответить
Весовые коэффициенты
RVit: Поделитесь свои мнением, как наиболее корректно произвести выбор весовых коэффициентов между сопоставимыми объектами при согласовании стоимости по сравнительному подходу.
Ответов - 51, стр:
1 2 3 All
Андрей Т: Можно. Я правда даю вес при оценке авто каждому фактору. Выложу посмотрите, поклюйте и мне кажется эту логику можно для любого оборудования. которое активно на вторичке продается применять.
Kikinda: Андрей прислал свой пример с весовыми коэффициентами. клик
RVit: Интересный расчет. 1. По какому принципу происходил выбор опрашиваемых? Таблица корректировок Это аналоги были проданы или предлагались к продаже? Все остальные параметры аналогов и объекта оценки (кузов, мощность двигателя, тип трансмиссии) одинаковы? 1. Корректировка на год выпуска У аналогов 1 и 2 размер корректировки 0, хотя их год выпуска 2001 в отличие от объекта оценки. 2. Корректировка на пробег У аналога № 2 размер корректировки 2, у аналога № 1 размер корректировки 1, разница в пробеге всего 2000 км. По-моему, корректиовка должна быть одинаковой. 18000 ближе к 20000, по сравнению с 10000 (аналог 6)
Андрей Т: RVit В таблице могут быть какие-то неточности отмеченные Вами, но это из-за того, что данные (характеристики аналогов) были взяты из одного отчета и начались переделываться под новый, а в этот момент мы с Кикиндой обсуждали что-то по этой теме и я ей переслал табличку, поэтому на это не обращайте внимания. В данном случае важно мнение и советы по сути и алгоритму. А сейчас отвечу на вопросы. 1. По произвольному, но чтобы были по возможности несколько точек зрения, потому что в данном конкретном случае специфика Объекта оценки, такая, что рынок массовый и Покупатели и профессионалы и чайники, поэтому опрашивал и шоферов организации в которой раньше работал (будем их называть профи) и опытных чайников и женщин, чтобы получить спектр мнений. Но если объект сугубо профессиональный (промышленный) например платполимеравтомат и т.п., то можно опросить специалистов. 2. В данном случае нет разницы, предложение это или сделка, да и по большой части оборудования это не влияет как в недвижке и тем более результаты сделки нигде не публикуются. Я не разу не видел объявление, чтто такого-то числа ВАЗ-2105 продан за столько-то. 3. Еще раз извиняюсь, уже говорил,что данный пример переделывался под конкретный авто и был послан Кикинде в процессе. Поставьте как считаете нужным, от естесственно не 0 будет. Тоже самое и по пробегу. Мне кажеться данный алгоритм можно распростанить на любое оборудование, где корректировка идет по нескольким параметрам с различными вариациями. А экспертное мнение может быть и свое личное, кто это запрещает. Жду замечаний и советов.
RVit: В целом мне расчет понравился.
Андрей Т: Мне кажется он удобен, где корректировки затруднительно делать в денежном выражении. Тем более для таких параметров как пробег, техсостояние и т.д. Потому что влияние разницы в пробеге прямой пропорцией на цене не отражается и тем более это не единственный фактор влияющий на ценообразование. Ну и по сложному оборудованию можно и экспертов привлеч не безликих, а с фамилиями и должностями. Конечно и у данного расчета есть слабые стороны, но идеальных нет, а тут вроде бы все логично, а ньюансы можно объяснить в тексте.
Kikinda: А мне у Андрея не особо нравится субъективизм оценщика. А у Виталия этого нет, зато меньше видна логика построения. Ну не может такого быть, что у далекой поправки был такой же вес что и у близкой (это я смотрела абсолютные величины поправок).
Андрей Т: Кикиндочка А что ты подрузамеваешь конкретно под субъективизмом оценщика. Объяснись немедленно.
Kikinda: Непонятна ситуация с опрашиваемыми. Понятно, что этим опрашиваемым являлся один оценщик. Отсюда подгон (извините).
Иван Б.: Не совсем понятна градация (тарирование ли правильнее) внесения корректировок например разница в пробеге 8 т.км и какая корректировка разница 30 т.км
Андрей Т: Иван.Б Что касается авто б/у. То согласитесь, что когда машине например 4 года, то пробег скажем 60 т. и 80 т. можно считать также влияют практически на стоимость как и 60 и 70 например, разницы большой на мой взгляд нет. Можно попробовать ввести не о,1,2 - 1, -,2 но 0, 1, 3, пожалуйста. Кикинде Не перегибай. Если есть желание, можно назвать фамилии и телефоны. А когда Вы извините в доходнике коэффициент дисконтирования считаете на основании мнения экспертов, то чем это отличается. Или наработку моточасов со счетчика берете, где гарантия, что не подкручено. Конечно у любой методы есть сильные и слабые стороны, и эта не универсальна, как и другая и полей для творчества много, на то мы и профессионалы, чтобы не по шаблону делать, если объект сложный, тогда одни математики были бы в оценке, зачем оценщики?
Kikinda: Андрей Т Лан, извини, я больше не буду перегибать. В любом случае ты молодец. Хоть как то обоснованные корректировки смотрятся лучше чем необоснованные. Но мне интересно понять еще как Виталий корректировку проводит.
RVit: Кикинда. Можете уточнить, о каких корректиовках идет речь? Пример расчета по сравнительному, которыя я отправлял, мы вроде обсудили
Андрей Т: Вообще мне кажется, что любая качественная корректировка она должна учитывать диапазон влияния фактора на ценообразование конкретного объекта. Потом есть области где достаточно и профессионального экспертного мнения оценщика. Согласитесь, если выбирать между пробегом и цветом авто, то я и без эксперта скажу на что больше внимание обращают большинство покупателей. А имансипированные и богатые дамочки не в счет, им папики б/у машины не покупают.
Иван Б.: Другими словами: никакими математическими расчетами не определишь точность и правильность изначального подбора аналогов и количество (качество) применяемых корректировок. А только лишь качественный анализ рынка, фунциональности, параметров объекта и основанное на этих данных мнение позволит определить истинное положение вещей "на прилавках рынка". А как говорится дальше уже дело техники - всеми любимой математики
Андрей Т: Абсолютно согласен. Мое мнение, что математика и статистика это инструмент, но не панацея. В принципе часто она бывает нужна в пределах умножить одно на другое. Пример, недавно оценивал судно на металлолом. Так 90% времени ушло на определение мировой цены на лом судовой, а затем нужно было умножить один показатель на другой.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Что значит общая валовая корректировка? От чего считается процент? Присоединяюсь - посколько разъяснений так и не последовало, а самостоятельно разобраться не удалось. Или всё и всем давно уже ясно и я один такой остался? Объясните тогда кто-нибудь. По поводу исчисления весов: определенные %% корретировок к сумме продаж относятся к разным, насколько я могу судить, объектам и все дальнейшие манипуляции по суммированию обратных им величин и т.д. производят впечатление именно манипуляций. Нельзя так делать, мне кажется. Прошу автора материала как-то пояснить идеологию метода. С уважением, Владимир Борисов
Владимир Б.: И еще такую вот вещь хочется сказать: смысл корретировок - в "сглаживании" различий между объектами. Если корректировки вычислены правильно, в идеале скорректированные стоимости всех объектов должны быть равны. Или по меньшей мере находитьсмя в коридоре плю-минус 10% (точность сравнительного подхода). А когда разница в ценах после коррекции - 450 и 815 - это значит - негодный аналог или корректировки внесены неправильно, я так думаю. Одна из существеннейших корректировок - на "размер". А разница - судя по разнобою в ценах должна быть существенная. В примере же об этом моменте как-то не очень. С уважением, Владимир Борисов
Владимир Б.: И ещё вдогонку. Собственно, приведенная таблица кажется скалькированной из учебников по оценке недвижимости. Там, конечно, без экспертного метода порой просто не обойтись. Но в оценке-то оборудования - есть достаточно хорошо проработанные и кажущиеся гораздо более убедительными методики: например, интегральный корректирующий множитель г-на Кошкина (где сравниваются конкретные числовые характеристики, веса же можно обосновывать, стоя на более-менее твердой почве) или станкиновские корректирующие параметрические коэффициенты - Оксана про это всё знает Зачем, короче, придумывать более схоластические схемы, когда есть старое и доброе? С уважением, Владимир Борисов
Андрей Т: Владимир. Теперь я извиняюсь, а можно поконкретнее про множитель г-на Кошкина. Что-то не встречался на моем пути, или мимо прошел и не заметил.
полная версия страницы