Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Весовые коэффициенты » Ответить

Весовые коэффициенты

RVit: Поделитесь свои мнением, как наиболее корректно произвести выбор весовых коэффициентов между сопоставимыми объектами при согласовании стоимости по сравнительному подходу.

Ответов - 51, стр: 1 2 3 All

Андрей Т: Вариантов несколько. 1. Я иногда использую метод анализа иерархий, проводя опрос между экспертами. 2. Экспертное мнение самого оценщика с присвоением весов. Экспертное мнение специалистов в данной области.

Kikinda: Андрей Т Ну и кто у Вас выступает в роли экспертов? Я вообще не очень отношусь к экспертным мнениям, лучше конечно, чтобы эксперты эти мнения обосновывали хоть как то.

RVit: У меня есть один из вариантов расчета весовых коэффициентов. Могу отправить для получения вашего мнения.


Мак$: По моему вообще существуют следующие методы согласования: 1) метод математического взвешивания; 2) метод субъективного взвшивания; 3) метод анализа иерархий (МАИ). Чаще всего применяется второй метод: раскидал коэффициенты и все тут -просто, быстро, понятно.

Андрей Т: Кикинде Я знаю твою нелюбовь к экспертным мнениям, но не все к счастью можно выразить математикой, в частности предпочтения того или иного покупателя и влияние на стоимогсть тех или иных факторов. Например при оценке автомобилей я использую экспертное мнение, когда определяю качественные коэффициенты и присваиваю им веса (я уже посылал тебе вариант этого раздела). Например какие факторы для покупателя наиболее важны при покупке автомобиля: год выпуска, пробег, техническое состояние, АКПП или МКПП или дополнительная комплектация или на худой конец цвет, самое смешное, но некоторые женщины прокупательницы говорят, что это самое глапвное в машине, к сапогам подходит. Ну и как тут без экспертного мнения. Я например когда первый раз делал такой отчет провел экспресс-опрос среди профи и чайников, интересные результаты появились.

Kikinda: Виталий нам прислал пример расчета весовых корректировок для обсуждения. Виталию спасибо! клик Прошу делиться своим опытом и мнениями!

Kikinda: Андрей! Экспертное мнение плохо тем, что его легко оспорить. Вы же знаете, что доказать, что черное - это белое - это элементарно! А в оценке должно быть как можно меньше субъективизма. У одного эксперта логика работает так, у другого по другому, а у Кикинды вообще логики нет, потому как она дама! Вот и попробуй докажи, что при покупке автомобиля я руководствуюсь его цветом а не АКПП или МКПП. А когда покупаю кухонную технику смотрю чтобы это чудо инженерной мысли в шкафы поместилось а не на скорости которые она развивает.

Андрей Т: Кикинда Так это и есть влияние рыночных факторов на оценку. И между прочим есть профессия Оценщик, а не оценщица - профессионалы не делятся по половому признаку, хотя я к себе подчиненную женского пола в оценку оборудования не оцень хочу брать. Как то неэтично в грязный трюм даму посылать. А насчет экспертов ты не права, если бы оценка была сплошная математика, тогда зачем Заказчику нанимать оценщика? У нас в Питере практикуется кстати экспертные опросы при оценке недвижимости на влияние различных факторов на стоимость например здания и т.д.

Kikinda: Андрей Т А меня возьмешь к себе в помошники? Могу залезть в любой грязный трюм :). Мне даже на скотобойне плохо не стало. Спокойно лазила по оборудованию и рассматривала шильдики. Кстати, у нас есть раздел экспертный совет. Если кому то нужно экспертное мнение нескольких экспертов обоего пола, то можно обсуждать там. Могу тот раздел сделать закрытым, чтобы заказчик случайно не попал. Я выступаю против экспертного мнения (заметьте не категорически против, сама им пользуюсь). Свои удельные веса сложно доказать. Математику доказывать легче, она не голословна.

Kikinda: По поводу свежеприсланной таблички. Я там кое чего не поняла. Надо расшифровать. Что значит общая валовая корректировка? От чего считается процент? Вам повезло что нашлось так много аналогов. Можно было бы и по медиане посчитать. Я знаю, что чем больше корректируешь, тем дальше аналог от объекта оценки. И поэтому по мне странным кажется то, что стоимость объекта 5 изменяется на 79000, стоимость объекта 3 на 29000, а полученные весовые коэффициенты примерно равны.

Андрей Т: Чисто оформительски, я обычно если нет корректировки на какой нибудь фактор, в таблицу не включаю, неудобно читать и т.д., но это дело вкуса. Потом, непонятно с износами. Объект оценки 28%, откуда такая точность и откуда информация об износе аналогов. Просто мало информации предоставлено, может зная ее и было бы понятнее. И также пока не понял по весовым коэффициентам. Хотелось бы формулы, м.б. в Excele или объяснить, вообще интересно очень. Но опять смущает разброс цен. Информации мало. Хотелось бы разобраться, вещь нужная.

RVit: Так и знал, что без экселовской таблицы будет трудно разобраться. Исправляюсь и отправляю. Присланный пример несколько условный, т.к. я изменил величины износа и данные по предложениям к продаже сопоставимых объектов. Поэтому, особо не заостряйте на этом внимание. Ну пусть будет у объекта оценки 30% износ, если вас цифра 28% смущает. В данном случае важно мнение о принципе расчета весовых коэффициентов.

Андрей Т: Для принципа и хотелось экселовскую посмотреть. Просто условный пример тоже логичным должен быть. Мы то думали, что это реальный. Ну и сразу хотелось поэкпертировать, но без обид и заумностей, а в качестве дружеских советов. Больно уж 28% резануло, это в свете наших дискуссий. Вот табличку увижу и сразу посмотрю и напишу, очень интересно.

Kikinda: Виталий, поясните пожалуйста корректировки подробнее. Хотелось бы прочитать о логике построения такой таблички. Если разобраться, то она очень даже полезная.

Андрей Т: А мне если можно - antverdov@iola.spb.ru или antverdov@yandex.ru или Кикиндочка не ленись шевелись пересылай, а то застыла на ветке (на аватаре). А то сама хочет разобраться а МЫ?

Kikinda: Расчет весовых коэффициентов клик

Андрей Т: Не претендую на истину в последней инстанции. Не нравится мне в расчете то, что Он полностью зависит от правильности подбора аналога. В данном случае это математика с учреднением. Что я имею ввиду, а то что разница в цене аналога играет главную роль. А если аналог неправильно подобран? По моемому, вся соль весового коэффициента в придании какой-то корректировке более существенного значения, в смысле ее влияния на ценообразование. Тем более, если износ взят априори. Я думаю, что когда объекту уже перевалило например за 50% его экономической жизни, то износ 30% и 35% можно считать одинаковым. Так же и с годом выпуска, если например станку одному 30 лет, а второму 35, то влияние на стоимость года выпуска не является прямой математической зависимостью и т.д. В этом примере мало корректировок, поэтому не так выше мною сказанное показательно. Если у народа есть желание порастерзать меня, то могу предложить Кикинде выложить мой расчетик по автомобилю, сравнительный. А Виталий молодец. Любой пример нужен, в споре рождается понятно что, только без обид и давайте спорить корректно, не как на аппрайсере.

RVit: Андрей Т. >По моемому, вся соль весового коэффициента в придании какой-то корректировке более существенного значения, в смысле ее влияния на ценообразование. Вы предлагете какой-то из корректировок придать больший вес? Что касается подбора аналога. Стараемся, чтобы были подобраны корректно, порой несколько раз приходится проверять. А если что, для этого существуют корректировки, чтобы приблизить его к объекту оценки. Выкладывайте свой расчет. Тоже интересно посмотреть.

Андрей Т: Перешлю Кикинде файлик, пусть выложит. Наверное ваш пример неудачен с точки зрения информативности. Мне кажется должно быть какое-то объяснение ценникам 530 и 840, все-таки разница существенная. А кроме износа никаких корректировок. И потом в оборудовании в крупносерийном и относительно недорогом чаще всего скидку на предложение/продажу не делаю. В судах да, там так и пишут - идея цены.

Иван Б.: Можно построить подбор весовых коэффициентов по принципу согласования - по бальному принципу (присваивание балла каждому аналогк) Например: 1) точность подбора аналога 2) адекватность вводимых корректировок 3) достоверность источника 3) местоположение (дата цены) и т.д. и затем произвести ранжирование

Андрей Т: Можно. Я правда даю вес при оценке авто каждому фактору. Выложу посмотрите, поклюйте и мне кажется эту логику можно для любого оборудования. которое активно на вторичке продается применять.

Kikinda: Андрей прислал свой пример с весовыми коэффициентами. клик

RVit: Интересный расчет. 1. По какому принципу происходил выбор опрашиваемых? Таблица корректировок Это аналоги были проданы или предлагались к продаже? Все остальные параметры аналогов и объекта оценки (кузов, мощность двигателя, тип трансмиссии) одинаковы? 1. Корректировка на год выпуска У аналогов 1 и 2 размер корректировки 0, хотя их год выпуска 2001 в отличие от объекта оценки. 2. Корректировка на пробег У аналога № 2 размер корректировки 2, у аналога № 1 размер корректировки 1, разница в пробеге всего 2000 км. По-моему, корректиовка должна быть одинаковой. 18000 ближе к 20000, по сравнению с 10000 (аналог 6)

Андрей Т: RVit В таблице могут быть какие-то неточности отмеченные Вами, но это из-за того, что данные (характеристики аналогов) были взяты из одного отчета и начались переделываться под новый, а в этот момент мы с Кикиндой обсуждали что-то по этой теме и я ей переслал табличку, поэтому на это не обращайте внимания. В данном случае важно мнение и советы по сути и алгоритму. А сейчас отвечу на вопросы. 1. По произвольному, но чтобы были по возможности несколько точек зрения, потому что в данном конкретном случае специфика Объекта оценки, такая, что рынок массовый и Покупатели и профессионалы и чайники, поэтому опрашивал и шоферов организации в которой раньше работал (будем их называть профи) и опытных чайников и женщин, чтобы получить спектр мнений. Но если объект сугубо профессиональный (промышленный) например платполимеравтомат и т.п., то можно опросить специалистов. 2. В данном случае нет разницы, предложение это или сделка, да и по большой части оборудования это не влияет как в недвижке и тем более результаты сделки нигде не публикуются. Я не разу не видел объявление, чтто такого-то числа ВАЗ-2105 продан за столько-то. 3. Еще раз извиняюсь, уже говорил,что данный пример переделывался под конкретный авто и был послан Кикинде в процессе. Поставьте как считаете нужным, от естесственно не 0 будет. Тоже самое и по пробегу. Мне кажеться данный алгоритм можно распростанить на любое оборудование, где корректировка идет по нескольким параметрам с различными вариациями. А экспертное мнение может быть и свое личное, кто это запрещает. Жду замечаний и советов.

RVit: В целом мне расчет понравился.

Андрей Т: Мне кажется он удобен, где корректировки затруднительно делать в денежном выражении. Тем более для таких параметров как пробег, техсостояние и т.д. Потому что влияние разницы в пробеге прямой пропорцией на цене не отражается и тем более это не единственный фактор влияющий на ценообразование. Ну и по сложному оборудованию можно и экспертов привлеч не безликих, а с фамилиями и должностями. Конечно и у данного расчета есть слабые стороны, но идеальных нет, а тут вроде бы все логично, а ньюансы можно объяснить в тексте.

Kikinda: А мне у Андрея не особо нравится субъективизм оценщика. А у Виталия этого нет, зато меньше видна логика построения. Ну не может такого быть, что у далекой поправки был такой же вес что и у близкой (это я смотрела абсолютные величины поправок).

Андрей Т: Кикиндочка А что ты подрузамеваешь конкретно под субъективизмом оценщика. Объяснись немедленно.

Kikinda: Непонятна ситуация с опрашиваемыми. Понятно, что этим опрашиваемым являлся один оценщик. Отсюда подгон (извините).

Иван Б.: Не совсем понятна градация (тарирование ли правильнее) внесения корректировок например разница в пробеге 8 т.км и какая корректировка разница 30 т.км

Андрей Т: Иван.Б Что касается авто б/у. То согласитесь, что когда машине например 4 года, то пробег скажем 60 т. и 80 т. можно считать также влияют практически на стоимость как и 60 и 70 например, разницы большой на мой взгляд нет. Можно попробовать ввести не о,1,2 - 1, -,2 но 0, 1, 3, пожалуйста. Кикинде Не перегибай. Если есть желание, можно назвать фамилии и телефоны. А когда Вы извините в доходнике коэффициент дисконтирования считаете на основании мнения экспертов, то чем это отличается. Или наработку моточасов со счетчика берете, где гарантия, что не подкручено. Конечно у любой методы есть сильные и слабые стороны, и эта не универсальна, как и другая и полей для творчества много, на то мы и профессионалы, чтобы не по шаблону делать, если объект сложный, тогда одни математики были бы в оценке, зачем оценщики?

Kikinda: Андрей Т Лан, извини, я больше не буду перегибать. В любом случае ты молодец. Хоть как то обоснованные корректировки смотрятся лучше чем необоснованные. Но мне интересно понять еще как Виталий корректировку проводит.

RVit: Кикинда. Можете уточнить, о каких корректиовках идет речь? Пример расчета по сравнительному, которыя я отправлял, мы вроде обсудили

Андрей Т: Вообще мне кажется, что любая качественная корректировка она должна учитывать диапазон влияния фактора на ценообразование конкретного объекта. Потом есть области где достаточно и профессионального экспертного мнения оценщика. Согласитесь, если выбирать между пробегом и цветом авто, то я и без эксперта скажу на что больше внимание обращают большинство покупателей. А имансипированные и богатые дамочки не в счет, им папики б/у машины не покупают.

Иван Б.: Другими словами: никакими математическими расчетами не определишь точность и правильность изначального подбора аналогов и количество (качество) применяемых корректировок. А только лишь качественный анализ рынка, фунциональности, параметров объекта и основанное на этих данных мнение позволит определить истинное положение вещей "на прилавках рынка". А как говорится дальше уже дело техники - всеми любимой математики

Андрей Т: Абсолютно согласен. Мое мнение, что математика и статистика это инструмент, но не панацея. В принципе часто она бывает нужна в пределах умножить одно на другое. Пример, недавно оценивал судно на металлолом. Так 90% времени ушло на определение мировой цены на лом судовой, а затем нужно было умножить один показатель на другой.

Владимир Б.: Kikinda пишет: Что значит общая валовая корректировка? От чего считается процент? Присоединяюсь - посколько разъяснений так и не последовало, а самостоятельно разобраться не удалось. Или всё и всем давно уже ясно и я один такой остался? Объясните тогда кто-нибудь. По поводу исчисления весов: определенные %% корретировок к сумме продаж относятся к разным, насколько я могу судить, объектам и все дальнейшие манипуляции по суммированию обратных им величин и т.д. производят впечатление именно манипуляций. Нельзя так делать, мне кажется. Прошу автора материала как-то пояснить идеологию метода. С уважением, Владимир Борисов

Владимир Б.: И еще такую вот вещь хочется сказать: смысл корретировок - в "сглаживании" различий между объектами. Если корректировки вычислены правильно, в идеале скорректированные стоимости всех объектов должны быть равны. Или по меньшей мере находитьсмя в коридоре плю-минус 10% (точность сравнительного подхода). А когда разница в ценах после коррекции - 450 и 815 - это значит - негодный аналог или корректировки внесены неправильно, я так думаю. Одна из существеннейших корректировок - на "размер". А разница - судя по разнобою в ценах должна быть существенная. В примере же об этом моменте как-то не очень. С уважением, Владимир Борисов

Владимир Б.: И ещё вдогонку. Собственно, приведенная таблица кажется скалькированной из учебников по оценке недвижимости. Там, конечно, без экспертного метода порой просто не обойтись. Но в оценке-то оборудования - есть достаточно хорошо проработанные и кажущиеся гораздо более убедительными методики: например, интегральный корректирующий множитель г-на Кошкина (где сравниваются конкретные числовые характеристики, веса же можно обосновывать, стоя на более-менее твердой почве) или станкиновские корректирующие параметрические коэффициенты - Оксана про это всё знает Зачем, короче, придумывать более схоластические схемы, когда есть старое и доброе? С уважением, Владимир Борисов

Андрей Т: Владимир. Теперь я извиняюсь, а можно поконкретнее про множитель г-на Кошкина. Что-то не встречался на моем пути, или мимо прошел и не заметил.

Владимир Б.: Ну может, не у самого Кошкина, а в учебнике под его редакцией: "Организация и методы оценки предприятия (бизнеса)., с. 286. Наверняка же у вас есть в конторе. Мы его довольно часто применяем в случаях, когда всего 1-2 аналога, а по одному главному параметру сравнивать не очень корректно. Извиняюсь перед коллегами - недочитал форум вообще и эту ветку в частности. После материала про кран Ганц и чтения 2 страницы некоторые моменты в логике Виталия пряснились. Но не все и не до конца, поэтому вопросы не стал выкорчевывать.

Андрей Т: Спасибо. Найду прочитаю.

Franck: Вот вариант:

Kikinda: Я сейчас пришла к выводу, что весовые коэффициенты, какими бы они не были уводят от истины и в формальном и в расчетном смысле 1. Весовые коэффициенты сложно обосновать 2. Математические получается, что они считают долю цены аналогов в общей сумме здравого смысла. Ну это же глупость. Взяли правильную кашу, неправильую кашу. Получили суп из топора.

Мисовец: Я рекомендую метод валовой коррекции, вчера описал его тут http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=114680#114680

Kikinda: Мисовец Что хорошего в этом методе? Такие же недостатки, что и в других методах взвешивания. Да и понять каким должен быть весовой коэффициент весьма сложно.

vvp: Kikinda помогите найти собеседника на тему оценки интегрированного качества для маломерных судов. vvp0206@yandex.ru Владислав Плешивцев

Смоляк Сергей: Kikinda пишет: Я сейчас пришла к выводу, что весовые коэффициенты, какими бы они не были уводят от истины и в формальном и в расчетном смысле 1. Весовые коэффициенты сложно обосновать 2. Математические получается, что они считают долю цены аналогов в общей сумме здравого смысла. Ну это же глупость. Взяли правильную кашу, неправильую кашу. Получили суп из топора. Согласен полностью. Возьмем простой пример. Надо найти среднюю цену однотипных товаров. Мы берем наблюдаемые цены и выводим из них среднее арифметическое. Тот факт, что какая-то цена оказалась более далекой от среднего по сравнению с остальными, при этом не учитывается (если отклонение очень велико, то обычно такие цены отбрасываются). Теория говорит, что весовые коэффициенты надо вводить при усреднении неравноточных наблюдений.

Мисовец: Kikinda пишет: Мисовец Что хорошего в этом методе? Такие же недостатки, что и в других методах взвешивания. Да и понять каким должен быть весовой коэффициент весьма сложно. Метод Валовой коррекции обеспечивает то, что чем больше внесено поправок, тем меньше вес. Т.е., если мы изначально собрали именно аналоги, то совокупная поправка зависит от близости аналога к ОО, ну и самый близкий должен же получить максимальный вес. Ну и вообще, ФСО как бы требуют обосновать веса, а не применять веса тоже чревато замечаниями. С волками жить....

Мисовец: Kikinda пишет: Я сейчас пришла к выводу, что весовые коэффициенты, какими бы они не были уводят от истины и в формальном и в расчетном смысле 1. Весовые коэффициенты сложно обосновать 2. Математические получается, что они считают долю цены аналогов в общей сумме здравого смысла. Ну это же глупость. Взяли правильную кашу, неправильую кашу. Получили суп из топора. Давайте предполагать, что мы взяли все-таки, правильные аналоги, иначе, о чем говорить?

Смоляк Сергей: Мисовец пишет: Метод Валовой коррекции обеспечивает то, что чем больше внесено поправок, тем меньше вес. Т.е., если мы изначально собрали именно аналоги, то совокупная поправка зависит от близости аналога к ОО, ну и самый близкий должен же получить максимальный вес. Ну и вообще, ФСО как бы требуют обосновать веса, а не применять веса тоже чревато замечаниями. С волками жить.... Мисовец пишет: Давайте предполагать, что мы взяли все-таки, правильные аналоги, иначе, о чем говорить? Если мы взяли правильные аналоги и считаем правильным, чтобы более далеким от ОО объектам приписывался меньший вес, то лучше всего использовать так называемые устойчивые (робастные) методы оценки. Первоисточник: П.Хьюбер. Робастность в статистике. М.:Мир, 1984. Коротко и популярно для оценщиков я изложил это в книге Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования, раздел 1.3. Думаю, что эта процедура удовлетворяет всем требованиям Василия Григорьевича.



полная версия страницы